Immobilienrecht


Immobilienrecht

Beratung zum spanischen Grundstücksrecht


Spanien ist nicht nur auf Grund des Klimas, sondern auch und insbesondere wegen der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Stabilität ein beliebtes Ziel für den Erwerb einer Ferienimmobilie. Das spanische Immobilienkaufrecht und auch das Grundbuchrecht weichen allerdings erheblich vom deutschen ab, weshalb eine sachkundige Rechtsberatung erforderlich ist.

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SPANISCHES IMMOBILIENKAUFRECHT

Das sind die Besonderheiten


SPANISCHES IMMOBILIENKAUFRECHT

Das spanische Immobilienkaufrecht verfügt über viele Besonderheiten, die dem deutschen Recht fremd sind. So geht in Spanien bereits bei Beurkundung das Eigentum auf den Käufer über, da es weder Vormerkung noch Auflassung gibt.

Dies führt dazu, dass der Kaufpreis schon beim Notartermin bezahlt werden muss. Es empfiehlt sich deshalb, vorab eine umfangreiche Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Unterlagen durchzuführen. Bei der Führung der Vertragsverhandlungen Vorverträge, privatschriftliche Kaufverträge, Optionsverträge, Anzahlungsmodalitäten über Anderkonten oder Ausarbeitung von Maklerverträge) kann ich gerne behilflich sein. Auch nehme ich Notartermine im Ausland für meine Mandanten wahr, was oft bei Erbengemeinschaften oder bei bestehen einer Betreuung die Vertragsverhandlungen durchaus vereinfacht. Zudem begleite ich Mandaten oft zu Terminen in Spanien, zu Terminen in Spanien bei Notaren, Behörden, Bauämtern oder Gerichte. Fragen zu Nießbrauchs- und Wohnrechten, Wegerechte für Nachbargrundstücke, Darlehensverträgen und Hypothekenrecht sowie generell Belastungen von Immobilien und deren Besteuerung, wie z.B. Grunderwerbssteuer, Umsatzsteuer, Einkommensteuer, Wertzuwachssteuer der Gemeinde, Nicht-Residentensteuer kann ich gerne beantworten.

SPANISCHES BAURECHT

Ich unterstütze Sie in allen Bereichen


SPANISCHES BAURECHT

Hier ist nicht nur das übliche Bauvertragsrecht beim Bau eines Eigenheims in Spanien gemeint, sondern die weitaus kompliziertere Variante eines Erwerbs einer noch zu bauenden Wohnung vom Bauträger.

Die Beratung bei der Gestaltung von Bauverträgen in Spanien ist ein Muss, da die Gesetze wenig regeln, es aber sehr umfangreiche Rechtsprechung zu beachten gibt. Deshalb biete ich Unterstützung an bei der Formulierung von Leistungs- und Qualitätsbeschreibungen, Gewährleistungen, Zahlung nach Baufortschritt, Vereinbarung von Strafklauseln bei Rücktritt vom Vertrag oder Nichtzahlung von Raten oder Überschreitung von Fertigstellungsterminen, Prüfung der erforderlichen Baugenehmigung sowie Fertigstellungsunterlagen bis zur Bewohnbarkeitsbescheinigung, Beratung in Bezug auf die Haftung von Bauunternehmern/Architekten/ Bauleitern/Subunternehmern und der Geltendmachung von Ansprüchen. Ganz besondere Beachtung gilt den kurzen Verjährungsfristen bei Bauschäden, da man Ansprüche oft nur innerhalb einer kurzen Zeitspanne geltend machen kann, weshalb eine sorgfältige und schnelle Beratung erforderlich ist. Aber auch die Prüfung der Versicherungsverträge der Bauunternehmer und der Hypothekenbestellungen und deren Übernahme durch den Käufer ist bei Bauverträgen erforderlich.

SPANISCHES MIETRECHT

Überraschungen vermeiden


SPANISCHES MIETRECHT

Die restriktiven Gesetze bei der touristischen Vermietung in Spanien und insbesondere auf den Inseln, ist ein Thema das viele Immobilieneigentümer in Spanien belastet.

Auch in den Großstädten kommen diese Gesetze zum Tragen und können zu unberrechnebaren Folgen führen. Die touristische Vermietung von Privateigentum bedarf einer aufwendigen Prüfung wegen der in den verschiedenen Regionen eingeführten Sonderregelungen, die auch die Vertriebskanäle und die Besteuerung sehr detailliert regulieren. Insbesondere sollte man bei Angeboten gewerblicher Vermittler z.B. Airbnb vorsichtig sein, da ein erheblicher Informationsaustausch mit den Finanzbehörden stattfindet und dies nicht kalkulierbare steuerliche Konsequenzen haben kann und zwar nicht nur in Spanien, zumal das Doppelbesteuerungsabkommen den automatischen Informationsaustausche zwischen den Finanzämtern fördert. Zudem wird in Spanien unterschieden zwischen der sogenannten "Kurzzeitvermietung" die insbesondere für Studenten die ein Erasmusjahr machen, oder für kurze Arbeitsaufenthalte in Spanien und der Langzeitvermietung die für Vermieter und Mieter Risiken birgt einige Tücken denen man durch eine richtige Vertragsgestaltung vorbeugen kann.

MITEIGENTUM IN SPANIEN

Das sollten Sie wissen


MITEIGENTUM IN SPANIEN

Unvermeidlich ist bei einer Ferienwohnung der Umgang mit den anderen Miteigentümern.

Oft kommt es vor, dass ein Nachbar den Blick zum Meer durch eine Trennwand auf dem Balkon versperrt, was verständlicherweise zu Missmut und Beschwerden führen kann. Aber auch umfangreiche Sanierungsmaßnahem an Fassade, Dach, Lift oder Schwimmbad sind Themen, die kostenträchtige Folgen haben. Eigentümergemeinschaften gibt es übrigens auch in Wohnanlagen (Urbanisationen), die dann für Gemeinschaftsflächen , Strassensanierung, Fußwege und sonstige Erschliessungsmassnahmen zuständig sind. Es empfiehlt sich deshalb bereits beim Erwerb einer Immobilie, die Satzungen und letzten Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu prüfen. Gerne berate ich auch über Befugnisse der Eigentümergemeinschaft, Abhaltung von Eigentümerversammlung, Führung, Teilnahme, Abstimmung zur Beschlussfassung, Befugnisse des Verwalters, Anfechtung von Beschlüssen und Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Aber auch bei einem Miteigentumsrecht an einer Immobilie gibt es Regeln, Rechte und Pflichten, die jeder Eigentümer zu beachten hat. Zudem haben in Spanien die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht und es gibt auch die Möglichkeit der Teilungsversteigerung.

,,Die zunehmende Vereinheitlichung verschiedener Rechtsgebiete in der Europäischen Union (…) sind Herausforderungen, die eine spezialisierte Beratung und auch besondere fachliche Sprachkenntnisse unentbehrlich machen.“


Ana Hidalgo, Rechtsanwältin

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