Abwicklung des Immobilienkaufs in Spanien

Der spanische Immobilienkaufprozess verstehen

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien unterscheidet sich in vielen Aspekten grundlegend vom deutschen Kaufprozess. Während in Deutschland der Gang zum Notar meist den Abschluss eines bereits weitgehend verhandelten Geschäfts darstellt, ist der spanische Kaufprozess mehrstufig und erfordert mehrere formelle Zwischenschritte.

Für deutsche Käufer ist es entscheidend, die Besonderheiten des spanischen Systems zu verstehen. Im spanischen Recht erfolgt der Eigentumserwerb an einer Immobilie grundsätzlich bereits mit der Unterzeichnung der notariell beurkundeten Kaufurkunde (Escritura Pública). Die anschließende Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) hat deklaratorische Bedeutung und dient vor allem dem Schutz gegenüber Dritten, ist aber nicht Voraussetzung für den Eigentumserwerb. Dies unterscheidet sich grundlegend vom deutschen System, wo die Grundbucheintragung konstitutiv für den Eigentumsübergang ist. Wer diese Unterschiede kennt und den Prozess Schritt für Schritt durchläuft, kann Fehler vermeiden und seinen Immobilienkauf erfolgreich abwickeln. Umso wichtiger ist es, sich von einem Anwalt mit Expertise in spanischen Immobilientransaktionen beraten zu lassen.

Phase 1: Vorbereitung und Vorprüfung

Beantragung der NIE-Nummer

Die NIE (Número de Identificación de Extranjeros) ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer und absolute Voraussetzung für jeden Immobilienkauf in Spanien. Ohne NIE kann kein Kaufvertrag notariell beurkundet werden, keine Grundbucheintragung erfolgen und keine Steuer gezahlt werden.

Die Beantragung sollte daher zu Beginn des Kaufprozesses erfolgen, idealerweise noch bevor Sie ernsthaft nach Immobilien suchen. Sie können die NIE entweder bei den spanischen Konsulaten in Deutschland beantragen oder direkt in Spanien bei der zuständigen Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder bei größeren Polizeistationen (Comisaría de Policía). In beiden Fällen benötigen Sie einen Termin, Ihren Reisepass, ein ausgefülltes Antragsformular (Modelo EX-15) und eine Begründung für die Beantragung.

Die Bearbeitungszeit beträgt bei deutschen Konsulaten üblicherweise vier bis acht Wochen, kann aber je nach Konsulat variieren. In Spanien ist die Bearbeitung oft schneller, allerdings müssen Sie persönlich anwesend sein. Falls Sie nicht persönlich nach Spanien reisen können, können Sie auch einen Rechtsanwalt oder Gestor mit einer notariell beglaubigten Vollmacht beauftragen, die NIE für Sie zu beantragen.

Die NIE wird auf einem offiziellen Dokument (certificado de NIE) ausgestellt und ist zeitlich unbegrenzt gültig. Sie behalten diese Nummer Ihr Leben lang, auch wenn Sie später weitere Immobilien in Spanien erwerben.

Finanzierungsklärung

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie Ihre Finanzierung klären. Dies umfasst mehrere Aspekte:

Eigenkapital: Berechnen Sie realistisch, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können. In Spanien verlangen Banken bei Nicht-Residenten üblicherweise eine Eigenkapitalquote von 40-50% des Kaufpreises. Hinzu kommen die Nebenkosten von etwa 10–15 % des Kaufpreises, die ebenfalls aus Eigenmitteln finanziert werden müssen.

Hypothek in Spanien: Wenn Sie eine Finanzierung in Spanien anstreben, sollten Sie frühzeitig Kontakt zu spanischen Banken aufnehmen. Diese benötigen umfangreiche Unterlagen: Einkommensnachweise der letzten 2-3 Jahre, Steuerbescheide, Vermögensübersicht, Schufa-Auskunft (oder spanisches Äquivalent). Die Bearbeitung eines Hypothekenantrags dauert typischerweise 4-8 Wochen.

Finanzierung über deutsche Bank: Einige deutsche Banken bieten Finanzierungen für Auslandsimmobilien an, allerdings ist dies nicht die Regel. Der Vorteil liegt in vertrauten Vertragsstrukturen und deutschem Recht, der Nachteil oft in höheren Zinsen für Auslandsfinanzierungen.

Währungsrisiko: Bedenken Sie, dass Sie bei einer Euro-Finanzierung in Deutschland, aber Euro-Einnahmen (z.B. durch Vermietung) in Spanien keinem Währungsrisiko ausgesetzt sind. Bei gemischten Einnahmen in verschiedenen Währungen sollten Sie jedoch Wechselkursschwankungen einkalkulieren.

Wichtig: Vereinbaren Sie im späteren Anzahlungsvertrag eine aufschiebende Bedingung für den Fall, dass Ihre Finanzierung nicht zustande kommt. So können Sie im Notfall vom Vertrag zurücktreten, ohne die Anzahlung zu verlieren.

Budget und Nebenkostenplanung

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Bei gebrauchten Immobilien fallen zusätzlich Grunderwerbsteuer in Höhe von sechs bis elf Prozent des Kaufpreises an, je nach Region. Hinzu kommen Notargebühren von etwa 0,2 bis 0,5 Prozent, Grundbuchgebühren von circa 0,1 bis 0,3 Prozent und Rechtsanwaltskosten die vom Kaufpreis abhängig sein werden. Die Maklercourtage von drei bis fünf Prozent wird in Spanien oft vom Verkäufer bezahlt, aber nicht immer.

Bei Neubaukäufen fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer in Höhe von zehn Prozent an (bei gewerblichen Immobilien 21 Prozent), plus die Stempelsteuer von 0,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises, je nach Region. Notargebühren und Grundbuchgebühren bleiben gleich.

Nach dem Kauf kommen einmalige Kosten für Anschlussgebühren, die erste Versicherungsprämie und anteilige Grundsteuer hinzu. Laufend fallen jährlich Grundsteuer von 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwerts an, bei Wohnungseigentum Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung sowie bei Nicht-Residenten ohne Vermietung eine Einkommensteuer auf fiktive Vermietung.

Rechnen Sie insgesamt mit Gesamtnebenkosten von zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, die zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenmitteln finanziert werden müssen.

Auswahl der richtigen Berater

Für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien sollten Sie auf fachkundige Unterstützung setzen:

Rechtsanwalt mit deutsch-spanischer Expertise: Ein Anwalt, der beide Rechtssysteme kennt und beide Sprachen spricht, ist Gold wert. Er prüft die Immobilie rechtlich, überprüft Verträge, koordiniert mit dem Notar und sorgt dafür, dass Ihre Interessen gewahrt werden. Die Kosten hängen in der Regel vom Kaufpreis ab und können unterschiedlich gestaffelt ausfallen, sind aber angesichts der Komplexität des spanischen Rechts gut investiert.

Gestor oder Rechtsberater: Ein Gestor ist ein in Spanien weit verbreiteter Verwaltungsdienstleister, der Sie bei Behördengängen, Steuerangelegenheiten und administrativen Aufgaben unterstützt. Er kann NIE-Anträge stellen, Verträge mit Versorgern abschließen und Steuererklärungen einreichen. Ein Gestor ersetzt jedoch keinen Rechtsanwalt bei der rechtlichen Prüfung.

Vereidigter Übersetzer: Falls Sie nicht fließend Spanisch sprechen, sollten Sie einen vereidigten Übersetzer beauftragen, der den Kaufvertrag und andere wichtige Dokumente ins Deutsche übersetzt. Dies ist besonders wichtig, wenn Ihr Rechtsanwalt nicht vor Ort sein kann.

Baugutachter: Bei älteren Immobilien oder Häusern empfiehlt sich die Beauftragung eines technischen Gutachters, der die Bausubstanz prüft. In Spanien sind versteckte Mängel häufig – von Feuchtigkeitsschäden bis zu strukturellen Problemen. Ein Gutachten kostet 300-800 Euro, kann Sie aber vor teuren Überraschungen bewahren.

Unabhängiger Finanzberater: Wenn Sie eine komplexe Finanzierungsstruktur planen oder steuerliche Optimierung anstreben, kann ein Finanzberater sinnvoll sein, der sowohl das deutsche als auch das spanische Steuersystem kennt.

Phase 2: Immobiliensuche und Besichtigung

Seriöse Immobilienangebote identifizieren

Der spanische Immobilienmarkt bietet zahlreiche Suchkanäle. Große spanische Portale wie Idealista, Fotocasa oder Pisos.com bieten umfangreiche Datenbanken, auch internationale Portale wie Immobilienscout24 oder Kyero listen spanische Immobilien. Achten Sie auf detaillierte Beschreibungen, professionelle Fotos und vollständige Angaben wie Katasterreferenz und Energieausweis.

In Spanien sind viele kleinere, lokale Makler tätig, die den lokalen Markt sehr gut kennen, allerdings arbeiten nicht alle professionell. Prüfen Sie, ob der Makler registriert ist (Número de Registro) und Mitglied eines Berufsverbands. In manchen Regionen werden Immobilien noch traditionell durch Aushang oder Mundpropaganda angeboten, ein längerer Aufenthalt vor Ort kann sich daher lohnen.

Seien Sie vorsichtig bei Kaufpreisen deutlich unter Marktniveau, da dies oft auf illegale Bausubstanz oder rechtliche Probleme hindeutet. Auch fehlende oder unvollständige Angaben zur Immobilie, Druck zur schnellen Entscheidung ohne Besichtigungsmöglichkeit, Forderungen nach Vorabzahlungen ohne ordentlichen Vertrag oder ein Verkäufer, der nicht im Grundbuch eingetragen oder nicht erreichbar ist, sind Warnsignale.

Die Besichtigung richtig durchführen

Bei der Besichtigung sollten Sie systematisch vorgehen. Lassen Sie sich vorab vom Verkäufer oder Makler folgende Unterlagen zusenden: Grundbuchauszug (nota simple), Katasterauszug (referencia catastral), Energieausweis (certificado energético), Grundrisse und Baubeschreibung sowie bei Wohnungseigentum die Gemeinschaftsordnung und letzte Abrechnungen.

Während der Besichtigung prüfen Sie die Übereinstimmung zwischen Unterlagen und Realität, achten auf Feuchtigkeitsschäden, Risse und Schimmel, testen Wasser, Strom und Heizung und prüfen den Zustand von Fenstern, Türen und Böden. Besichtigen Sie auch Keller, Dachboden und Garage und fotografieren Sie alles für spätere Referenz. Bei Wohnungen sollten Sie auch die Gemeinschaftsbereiche besichtigen.

Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen, prüfen Sie Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung und informieren Sie sich über geplante Bauprojekte in der Umgebung. Bei ländlichen Objekten sollten Sie Zufahrt, Wasserversorgung und Internetanbindung prüfen.

Fragen Sie den Verkäufer oder Makler nach dem Verkaufsgrund, wie lange die Immobilie zum Verkauf steht, ob bekannte Mängel oder erforderliche Reparaturen vorliegen, ob alle Bauarbeiten genehmigt sind und ob laufende oder geplante Rechtsstreitigkeiten existieren. Bei Gemeinschaftseigentum erkundigen Sie sich nach geplanten Sanierungen.

Unterlagenprüfung vor Vertragsabschluss

Bevor Sie ein Angebot abgeben oder einen Anzahlungsvertrag unterzeichnen, sollten Sie vom Grundbuch einen aktuellen Auszug einholen, der nicht älter als zehn Tage ist. Prüfen Sie, ob der Verkäufer eingetragen ist, ob Hypotheken, Lasten oder Rechte Dritter bestehen und ob die Angaben mit der Realität übereinstimmen. Vom Kataster benötigen Sie einen Auszug mit Grundstücksbeschreibung und sollten abgleichen, ob Größe und Bebauung mit der Realität übereinstimmen. Der Katasterwert dient als Grundlage für Steuern.

An baurechtlichen Unterlagen sollten Sie die Baugenehmigung für alle Gebäude und Anbauten, die Fertigstellungsbescheinigung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und den Energieausweis prüfen. Bei Wohnungseigentum benötigen Sie zusätzlich die Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen, eine Bescheinigung über Schuldenfreiheit und die aktuelle Abrechnung der Gemeinschaftskosten. Auch steuerliche Dokumente wie Belege über Zahlung der Grundsteuer und eine Bescheinigung der Gemeinde über keine ausstehenden Steuerschulden sollten Sie anfordern.

Lassen Sie all diese Dokumente von Ihrem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie verbindliche Zusagen machen.

Phase 3: Angebot und Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras)

Das Angebot (Oferta de Compra)

In Spanien ist es üblich, zunächst ein schriftliches Kaufangebot (oferta de compra) zu unterbreiten. Dieses Angebot ist rechtlich noch nicht bindend, zeigt aber Ihr ernsthaftes Interesse.

Das Angebot sollte enthalten:

• Ihre Identifikationsdaten (Name, NIE-Nummer)
• Genaue Objektbeschreibung (Adresse, Katasterreferenz)
• Angebotspreis
• Finanzierungsvorbehalt (falls relevant)
• Gültigkeitsdauer des Angebots (z.B. 7-14 Tage)
• Vorbehalt der rechtlichen und technischen Prüfung

Manche Makler oder Verkäufer verlangen eine kleine Reservierungsgebühr (meist 3.000-6.000 Euro), um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während Sie Ihre Prüfungen durchführen. Diese Gebühr sollte auf die spätere Anzahlung angerechnet werden und bei Nichtabschluss aus von Ihnen zu vertretenden Gründen verfallen. Vereinbaren Sie klar, unter welchen Bedingungen Sie die Gebühr zurückerhalten.

Der Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras)

Wenn Ihr Angebot angenommen wurde und die Prüfungen zufriedenstellend verlaufen sind, wird ein Anzahlungsvertrag (contrato de arras oder contrato de señal) geschlossen. Dies ist der erste rechtlich bindende Vertrag im spanischen Kaufprozess.

Inhalt des Anzahlungsvertrags:

Der Vertrag sollte alle wesentlichen Kaufbedingungen festlegen:

• Vollständige Identifikationsdaten beider Parteien (mit NIE-Nummern)
• Genaue Objektbeschreibung mit Katasterreferenz und Grundbuchstand
• Vereinbarter Kaufpreis (Gesamtpreis, nicht nur die Anzahlung)
• Höhe und Fälligkeit der Anzahlung
• Art der Anzahlung (arras confirmatorias, penitenciales oder penales – siehe unten)
• Termin für die notarielle Beurkundung des Hauptkaufvertrags
• Zahlungsmodalitäten für den Restkaufpreis
• Zustand, in dem die Immobilie übergeben wird
• Zusicherungen des Verkäufers (z.B. Lastenfreiheit, Mängelfreiheit)
• Aufschiebende Bedingungen (z.B. Finanzierungsvorbehalt, erfolgreiche Baugenehmigung)
• Regelung der Nebenkosten (wer trägt welche Kosten)
• Übergabetermin und -modalitäten

Die drei Arten von Anzahlungen:

Das spanische Recht unterscheidet drei Formen der Anzahlung mit grundlegend unterschiedlichen Rechtsfolgen:

Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung): Die häufigste Form. Die Anzahlung ist ein Teil des Kaufpreises und bestätigt den Vertragsabschluss. Bei Nichterfüllung greifen die allgemeinen Schadenersatzregeln. Der Vertrag bleibt bindend, und die Parteien können auf Erfüllung klagen. Diese Form bietet kein automatisches Rücktrittsrecht.

Arras penitenciales (Reueanzahlung): Hier wird ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbart (Artikel 1454 Código Civil). Der Käufer kann durch Verlust der Anzahlung vom Vertrag zurücktreten, der Verkäufer durch Rückzahlung des doppelten Betrags. Nach Ausübung des Rücktritts sind keine weiteren Ansprüche möglich. Diese Form gibt beiden Seiten eine „Ausstiegsoption“.

Arras penales (Strafanzahlung): Die Anzahlung dient als Vertragsstrafe bei Nichterfüllung, zusätzlich zur Erfüllungspflicht. Diese Form ist selten und wird meist nur vereinbart, wenn eine Partei besonders abgesichert werden soll.

Die drei Arten von Anzahlungen im Detail:

Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung): Die häufigste Form. Die Anzahlung ist ein Teil des Kaufpreises und bestätigt den Vertragsabschluss. Bei Nichterfüllung greifen die allgemeinen Schadenersatzregeln. Der Vertrag bleibt bindend, und die Parteien können auf Erfüllung klagen. Diese Form bietet kein automatisches Rücktrittsrecht.

Arras penitenciales (Reueanzahlung): Gemäß Artikel 1454 Código Civil erlauben diese Anzahlungen den Rücktritt gegen Verlust der Anzahlung (Käufer) oder Rückzahlung des doppelten Betrags (Verkäufer), ohne dass weitere Ansprüche entstehen. Die Rechtsfolge ergibt sich direkt aus dem Gesetz, sobald arras penitenciales vereinbart sind. Diese Form gibt beiden Seiten eine „Ausstiegsoption“.

Arras penales (Strafanzahlung): Die Anzahlung dient als Vertragsstrafe bei Nichterfüllung, zusätzlich zur Erfüllungspflicht. Diese Form ist selten und wird meist nur vereinbart, wenn eine Partei besonders abgesichert werden soll.

Wichtig: Lassen Sie im Vertrag eindeutig festlegen, welche Art von Anzahlung vereinbart wird. Im Zweifel gehen spanische Gerichte von arras confirmatorias aus. Wenn Sie Flexibilität wünschen, bestehen Sie auf arras penitenciales – die Rechtsfolgen (Rücktrittsrecht gegen Verlust oder doppelte Rückzahlung) ergeben sich dann automatisch aus Artikel 1454 Código Civil.

In Spanien sind Anzahlungen von 10-30% des Kaufpreises üblich, häufig 20%. Je höher die Anzahlung, desto größer Ihr Risiko bei Problemen. Versuchen Sie, die Anzahlung so niedrig wie möglich zu halten, insbesondere wenn noch Unsicherheiten bestehen (z.B. ausstehende Finanzierungszusage, nicht abgeschlossene baurechtliche Prüfung).

Aufschiebende Bedingungen:

Vereinbaren Sie im Anzahlungsvertrag Bedingungen, unter denen Sie ohne Verlust der Anzahlung vom Vertrag zurücktreten können:

• Finanzierungsvorbehalt (falls Hypothek nicht gewährt wird)
• Erfolgreiche rechtliche Prüfung durch Ihren Anwalt
• Keine zusätzlichen Belastungen im Grundbuch
• Vorlage bestimmter Dokumente durch Verkäufer (z.B. Baugenehmigungen)
• Erfolgreiche technische Prüfung durch Gutachter

Diese Bedingungen müssen klar formuliert und mit realistischen Fristen versehen sein.

Zahlungsmodalitäten:

Zahlen Sie die Anzahlung niemals bar. Empfehlenswert sind:

• Banküberweisung auf das Konto des Verkäufers (mit Überweisungsbeleg als Nachweis)
• Zahlung auf ein Treuhandkonto (cuenta de depósito) beim Notar oder Anwalt
• Bankbestätigter Scheck

Lassen Sie sich immer eine ordnungsgemäße Quittung ausstellen.

Zeitraum zwischen Anzahlung und Beurkundung

Der typische Zeitraum zwischen Anzahlungsvertrag und notarieller Beurkundung beträgt 4-12 Wochen. In dieser Zeit sollten Sie:

Ihre Finanzierung finalisieren: Falls noch nicht geschehen, schließen Sie Ihren Hypothekenvertrag ab. Die Bank benötigt eine Bewertung der Immobilie, die sie selbst in Auftrag gibt.

Restliche Prüfungen durchführen: Technisches Gutachten einholen, letzte rechtliche Fragen klären, aktuelle Grundbuchauszüge anfordern.

Versicherungen organisieren: Schließen Sie eine Gebäudeversicherung ab, die ab dem Übergabetermin gilt. Manche Hypothekenbanken verlangen den Versicherungsnachweis vor Auszahlung.

Kaufpreiszahlung vorbereiten: Sorgen Sie dafür, dass der Restkaufpreis rechtzeitig zur Verfügung steht. Bei Auslandsüberweisungen größerer Summen sollten Sie einige Tage Vorlauf einplanen.

Mit Notar koordinieren: Ihr Anwalt oder Sie selbst sollten Kontakt zum Notar aufnehmen, um den Termin zu bestätigen und den Vertragsentwurf rechtzeitig zu erhalten.

Phase 4: Notarielle Beurkundung (Escritura Pública)

Vorbereitung auf den Notartermin

Erforderliche Dokumente (Käufer):

• Reisepass oder Personalausweis
• NIE-Bescheinigung (Original)
• Bei Finanzierung: Hypothekenvertrag mit der Bank
• Zahlungsnachweis für die Anzahlung
• Eventuell: Vollmacht, falls Sie nicht persönlich erscheinen können

Erforderliche Dokumente (Verkäufer):

• Reisepass oder spanischer Personalausweis (DNI)
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Bescheinigung über Zahlung der Grundsteuer
• Bei Wohnungseigentum: Bescheinigung über Schuldenfreiheit gegenüber Gemeinschaft
• Alle Schlüssel zur Immobilie
• Inmanchen Regionen ist auch die Vorlage einer Bewohnbarkeitsbescheinigung zwingend nötig

Vertragsentwurf prüfen:

Der Notar erstellt einen Entwurf des Kaufvertrags (escritura de compraventa), den Sie einige Tage vor dem Termin erhalten sollten. Lassen Sie diesen unbedingt von Ihrem Anwalt prüfen oder zumindest von einem vereidigten Übersetzer übersetzen. Klären Sie alle Unklarheiten vor dem Termin, nicht erst beim Notar.

Prüfen Sie insbesondere:

• Sind alle Identifikationsdaten korrekt?
• Stimmt die Objektbeschreibung (Adresse, Katasterreferenz, Größe)?
• Ist der Kaufpreis korrekt angegeben?
• Sind alle vereinbarten Bedingungen enthalten?
• Sind Hypotheken und Lasten korrekt aufgeführt?
• Stimmen die Gewährleistungsregelungen mit Ihrer Vereinbarung überein?

Der Notartermin

Ablauf:

Am vereinbarten Termin erscheinen Sie, der Verkäufer und eventuell Ihre Anwälte beim Notar. Der Notar wird zunächst die Identitäten prüfen und dann den Vertrag vorlesen oder die wesentlichen Inhalte zusammenfassen.

Als nicht-spanischsprachiger Käufer haben Sie das Recht auf Übersetzung. Der Notar ist verpflichtet, Ihnen den Inhalt in einer Sprache zu erklären, die Sie verstehen. In der Praxis bedeutet dies meist, dass entweder ein vereidigter Übersetzer hinzugezogen wird oder der Notar selbst in einer anderen Sprache erklärt (falls er diese spricht).

Nehmen Sie sich Zeit, alle Punkte zu verstehen. Stellen Sie Fragen bei Unklarheiten. Ein seriöser Notar wird nicht drängen.

Unterschrift und Beurkundung:

Nach Klärung aller Fragen unterzeichnen Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag in Anwesenheit des Notars. Der Notar beurkundet die Unterschriften und versieht das Dokument mit seinem Siegel und seiner Unterschrift.

Mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Escritura Pública) erfolgt der Eigentumsübergang nach spanischem Recht. Die Grundbucheintragung ist nicht Voraussetzung für den Eigentumserwerb, sondern entfaltet Schutzwirkungen gegenüber Dritten. Die notarielle Urkunde selbst erfüllt die Funktion der Übergabe.

Kaufpreiszahlung:

Die Zahlung des Restkaufpreises erfolgt üblicherweise beim Notartermin oder unmittelbar davor. Gängige Methoden:

• Banküberweisung: Sicherste Methode. Sie weisen Ihrer Bank an, den Betrag auf das Konto des Verkäufers zu überweisen, und legen beim Notar den Überweisungsbeleg vor.
• Bankscheck: Sie lassen von Ihrer Bank einen bestätigten Scheck ausstellen und übergeben diesen beim Notar.
• Notaranderkonto: Der Betrag wird vorab auf ein Treuhandkonto des Notars überwiesen und nach Beurkundung an den Verkäufer ausgezahlt.

Vermeiden Sie Barzahlungen. Sie sind nicht nur unpraktisch bei großen Summen, sondern auch rechtlich problematisch und steuerlich bedenklich.

Bei Finanzierung durch eine spanische Bank überweist diese den Kreditbetrag direkt auf ein beim Notar eingerichtetes Konto oder direkt an den Verkäufer (nach Vorlage der beurkundeten Escritura).

Übergabe:

Im Idealfall erfolgt die physische Übergabe der Immobilie unmittelbar nach der Beurkundung. Der Verkäufer übergibt Ihnen alle Schlüssel, Handbücher, Garantiescheine und sonstige zur Immobilie gehörende Unterlagen. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem festgehalten wird:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Zustand der Immobilie
• Zählerstände (Wasser, Strom, Gas)
• Übergebene Gegenstände (Schlüssel, Fernbedienungen, etc.)
• Eventuell festgestellte Mängel

Ausgehändigte Dokumente:

Nach der Beurkundung erhalten Sie:

• Eine beglaubigte Kopie (copia simple) des Kaufvertrags zur sofortigen Verwendung
• Der Notar behält das Original und sendet eine autorisierte Ausfertigung (copia autorizada) später zu
• Quittungen über die Notargebühren

Mit dem Urkundenvollzug müssen Sie anschließend eine Gestoria (Büro für Behördengäne) beauftragen, da der Notar diesen in der regel nicht durchführt.

Kosten beim Notartermin

Die Notargebühren sind in Spanien gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie liegen typischerweise bei 0,2-0,5% des Kaufpreises. Hinzu kommen:

• Grundbuchgebühren: ca. 0,1-0,3% des Kaufpreises
• Kosten für beglaubigte Kopien
• Bei Finanzierung: Zusätzliche Gebühren für Beurkundung des Hypothekenvertrags

Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer getragen, können aber vertraglich anders geregelt werden.

Phase 5: Nach der Beurkundung

Steuerzahlung

Nach der Beurkundung müssen Sie verschiedene Steuern zahlen:

Grunderwerbsteuer (bei gebrauchten Immobilien):

Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) muss innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung beim regionalen Finanzamt gezahlt werden. Die Steuererklärung erfolgt auf dem Formular Modelo 600.

Der Steuersatz variiert je nach autonomer Gemeinschaft zwischen 6% und 12% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts (valor de referencia), je nachdem welcher Wert höher ist. Die Steuerbehörde prüft die beurkundeten Kaufpreise und vergleicht sie mit ihren Referenzwerten. Bei erheblichen Abweichungen kann eine Nachforderung erfolgen.

Mehrwertsteuer (bei Neubauten):

Bei Neubau käufen fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10% an, plus die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) von etwa 1-1,5%. Die Mehrwertsteuer wird meist direkt an den Bauträger gezahlt, die Stempelsteuer müssen Sie beim Finanzamt deklarieren (ebenfalls innerhalb von 30 Tagen).

Einkommensteuereinbehalt (bei ausländischen Verkäufern):

Ist der Verkäufer der Immobilie in Spanien nicht steuerlich ansässig (Nicht-Resident), müssen Sie als Käufer gemäß spanischem Steuerrecht 3% des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats an das spanische Finanzamt abführen (Modelo 211). Dieser Betrag gilt als Vorauszahlung auf die vom Verkäufer geschuldete Gewinnsteuer.

Vergessen Sie diese Einbehaltung nicht, da Sie sonst persönlich haftbar gemacht werden können. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass Sie diesen Betrag direkt ans Finanzamt zahlen dürfen.

Plusvalía Municipal:

Die Gemeinde erhebt beim Verkauf einer Immobilie die sogenannte Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), die auf der Wertsteigerung des Grundstücks basiert. Die Berechnungsmethode wurde durch ein Urteil des spanischen Verfassungsgerichts (2021) angepasst. Diese Steuer wird üblicherweise vom Verkäufer getragen, kann aber vertraglich auch dem Käufer auferlegt werden. Die Gemeinde berechnet die Steuer selbst und schickt einen Zahlungsbescheid.

Ihr Rechtsanwalt oder Gestor kann Sie bei der Steuererklärung und -zahlung unterstützen.

Grundbucheintragung

Der Notar informiert das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) über den Verkauf, damit dieser im Grundbuch vermerkt wird. Die Eintragung erfolgt üblicherweise innerhalb 5-8 Wochen, kann aber regional länger dauern.

Die Eintragung ist nicht automatisch – das Grundbuchamt prüft die Eintragungsfähigkeit. In seltenen Fällen kann das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen, etwa wenn Diskrepanzen zwischen Kataster und Grundbuch bestehen oder wenn noch Lasten eingetragen sind, die hätten gelöscht werden müssen.

Nach erfolgreicher Eintragung erhalten Sie das Grundbucheigentumszertifikat (certificación de inscripción), dass Sie als eingetragenen Eigentümer ausweist. Bewahren Sie dieses Dokument sorgfältig auf – es ist Ihr wichtigster Eigentumsnachweis.

Sie können den Eintragungsstatus online abfragen oder Ihren Anwalt damit beauftragen. Sobald die Eintragung erfolgt ist, sind Sie vollumfänglich geschützt gegenüber gutgläubigen Dritten.

Ummeldungen und Vertragsabschlüsse

Nach dem Kauf müssen verschiedene administrative Schritte erfolgen:

Versorgungsverträge:

• Strom: Vertrag auf Ihren Namen ummelden bei der Versorgungsgesellschaft
• Wasser: Ummeldung bei der örtlichen Wasserversorgung oder Gemeindeverwaltung
• Gas: Falls vorhanden, Vertrag ummelden
• Internet/Telefon: Neuen Vertrag abschließen

Legen Sie jeweils die beurkundete Escritura als Eigentumsnachweis vor. Prüfen Sie die Zählerstände bei Übergabe und bei Vertragsabschluss.

Versicherungen:

• Gebäudeversicherung: Falls noch nicht vor Kauf abgeschlossen, jetzt dringend nachholen
• Hausratversicherung: Für Ihr Inventar
• Bei Vermietung: Mietausfallversicherung oder erweiterte Haftpflicht

Gemeinde:

• Melden Sie sich als neuer Eigentümer beim Rathaus (Ayuntamiento)
• Dies ist wichtig für die Grundsteuer (IBI), die dann auf Ihren Namen läuft
• Bei Umzug nach Spanien: Anmeldung als Resident (Empadronamiento)

Eigentümergemeinschaft (bei Wohnungseigentum):

• Informieren Sie die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel
• Lassen Sie sich in die Eigentümerliste eintragen
• Klären Sie die Zahlungsmodalitäten für Gemeinschaftsbeiträge
• Informieren Sie sich über anstehende Versammlungen oder Beschlüsse

Finanzamt:

• Bei Vermietungsabsicht: Steuerliche Registrierung für Mieteinnahmen
• Bei längeren Aufenthalten: Prüfung der Residenzpflicht (mehr als 183 Tage/Jahr in Spanien = steuerliche Ansässigkeit)

Meldepflichten in Deutschland

Wenn Sie in Deutschland ansässig sind, müssen Sie die spanische Immobilie beim deutschen Finanzamt melden:

Vermietung: Mieteinnahmen sind in Deutschland zu versteuern. Die in Spanien gezahlte Steuer kann angerechnet werden (Anrechnungsmethode gemäß Doppelbesteuerungsabkommen).

Eigennutzung ohne Vermietung: Die Immobilie stellt Auslandsvermögen dar. Bei Nichtvermietung fällt in Spanien eine Einkommensteuer auf fiktive Mieteinnahmen an (ca. 1,1-2% des Katasterwerts). Diese spanische Steuer kann auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden.

Verkauf: Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb einer spanischen Immobilie unterliegt der Gewinn grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer nach § 23 EStG, sofern nicht die Befreiung für ausschließlich eigengenutzte Immobilien greift. Die in Spanien erhobene Kapitalertragsteuer kann auf die deutsche Steuer angerechnet werden, soweit das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen dies vorsieht.

Erbschaft/Schenkung: Die spanische Immobilie unterliegt bei Erbschaft oder Schenkung sowohl deutscher als auch spanischer Steuer. Das Doppelbesteuerungsabkommen greift weder bei Erbschaft noch bei Schenkung.

Konsultieren Sie einen Steuerberater mit Kenntnissen im deutsch-spanischen Steuerrecht, um Ihre Pflichten zu klären und Optimierungsmöglichkeiten zu nutzen.

Phase 6: Besonderheiten bei bestimmten Kaufkonstellationen

Kauf vom Bauträger (Neubau oder Bauvorhaben)

Beim Kauf vom Bauträger gelten Besonderheiten:

Bauträgerbürgschaft: Gemäß Ley 57/1968 und Ley 38/1999 muss der Bauträger für alle Anzahlungen auf noch nicht fertiggestellte Immobilien eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder Versicherung stellen. Fordern Sie diese Bürgschaft vor einer Zahlung und prüfen Sie:

• Ist die Bürgschaft unbefristet oder befristet?
• Deckt sie die volle Anzahlung?
• Ist die ausstellende Bank solide?

Bauherrenversicherung: Nach Fertigstellung muss der Bauträger eine 10-jährige Versicherung (seguro decenal) für strukturelle Mängel vorweisen. Verlangen Sie eine Kopie.

Zahlungsplan: Bauträger verlangen üblicherweise Ratenzahlungen nach Baufortschritt:

• 10-20% bei Vertragsschluss
• 30-40% bei Rohbau
• 30-40% bei Fertigstellung der Innenarbeiten
• Rest bei Übergabe

Vereinbaren Sie, dass jede Zahlung erst nach Bestätigung des Baufortschritts durch einen unabhängigen Gutachter erfolgt.

Abnahme: Bei Übergabe erstellen Sie eine detaillierte Mängelliste. Typische Mängel bei spanischen Neubauten: ungleichmäßige Fliesen, Malerarbeiten, Türen, Fenster. Halten Sie alles fotografisch fest.

Kauf mit Hypothek

Bei Finanzierung durch eine spanische Bank beachten Sie:

Hypothekenvertrag parallel zur Escritura: Die Hypothek wird im selben Notartermin beurkundet wie der Kaufvertrag, in einem separaten Dokument (escritura de hipoteca). Dies verlängert den Notartermin und verursacht zusätzliche Notargebühren.

Zusätzliche Kosten: Die Hypothekenbeurkundung kostet zusätzlich ca. 0,5-1% des Darlehensbetrags. Hinzu kommen Schätzungskosten (250-500 Euro), Bearbeitungsgebühren der Bank (1-2%) und die Eintragung der Hypothek im Grundbuch.

Bankgarantien: Spanische Banken verlangen oft:

• Lebensversicherung über die Darlehenssumme
• Gebäudeversicherung mit Bankvinkulierung
• Domizilierung Ihres Gehalts bei der Bank (bei Residenten)

Vorzeitige Rückzahlung: Spanische Hypotheken sehen oft Vorfälligkeitsentschädigungen vor. Klären Sie die Bedingungen vor Vertragsschluss.

Kauf über Vollmacht

Wenn Sie nicht persönlich zur Beurkundung erscheinen können, können Sie einen Vertreter bevollmächtigen:

Vollmachtserteilung: Die Vollmacht muss notariell beurkundet und mit Apostille versehen sein. Sie können die Vollmacht in Deutschland bei einem deutschen Notar errichten (mit Apostille) oder bei einem spanischen Konsulat.

Umfang der Vollmacht: Definieren Sie genau, wozu der Bevollmächtigte berechtigt ist:

• Unterzeichnung des Kaufvertrags
• Zahlung des Kaufpreises
• Entgegennahme der Schlüssel
• Vertretung bei Behörden

Risiken: Eine Vollmacht birgt Risiken. Bevollmächtigen Sie nur Personen, denen Sie absolut vertrauen – idealerweise Ihren Rechtsanwalt. Begrenzen Sie die Vollmacht zeitlich und inhaltlich so eng wie möglich.

Alternative: Verschiebung: Wenn möglich, verschieben Sie den Notartermin lieber, als eine Vollmacht zu erteilen. Bei einem so wichtigen Geschäft sollten Sie persönlich anwesend sein.

Häufige Probleme und deren Lösungen

Problem: Verkäufer verzögert Übergabe

Situation: Der Kaufvertrag ist beurkundet, aber der Verkäufer weigert sich, die Immobilie zu räumen oder die Schlüssel zu übergeben.

Lösung:

• Vertraglich sollte im Kaufvertrag eine Vertragsstrafe für jeden Tag der verzögerten Übergabe vereinbart sein
• Sie können den Verkäufer auf Räumung verklagen (desahucio)
• In dringenden Fällen ist ein einstweiliges Räumungsverfahren möglich
• Lassen Sie sich rechtlich beraten, da solche Verfahren komplex sind

Prävention: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen konkreten Übergabetermin und eine Vertragsstrafe. Ideal ist die Übergabe direkt beim Notartermin.

Problem: Grundbuchamt verweigert Eintragung

Situation: Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung Ihres Eigentums ab, weil Diskrepanzen oder Fehler im Grundbuch oder Kataster bestehen.

Lösung:

• Der Notar erhält einen Bescheid mit der Begründung (nota de calificación)
• Je nach Problem: Korrektur der Escritura, Berichtigung des Katasters, Löschung alter Lasten
• Ihr Anwalt kann gegen die Ablehnung Rechtsmittel einlegen (recurso)
• In komplexen Fällen: Grundbuchberichtigungsverfahren beim Gericht

Prävention: Lassen Sie vor Kauf prüfen, ob Grundbuch und Kataster übereinstimmen. Fordern Sie vom Verkäufer, dass er eventuelle Diskrepanzen vor Verkauf bereinigt.

Problem: Unerwartete Schulden oder Lasten tauchen auf

Situation: Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass die Immobilie mit Schulden belastet ist, die im Grundbuch nicht ersichtlich waren.

Lösung:

• Bei Gemeinschaftsschulden: Sie haften nach Artikel 9 Ley de Propiedad Horizontal für die letzten vier Jahre, unabhängig von Zusicherungen des Verkäufers
• Bei sonstigen Schulden: Prüfen Sie, ob der Verkäufer im Kaufvertrag die Schuldenfreiheit zugesichert hat – dann haben Sie Regressansprüche
• Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer wegen arglistiger Täuschung
• In schweren Fällen: Anfechtung des Kaufvertrags

Prävention: Holen Sie vor Kauf alle relevanten Bescheinigungen ein (certificado de deudas der Gemeinschaft, Bescheinigungen der Gemeinde und Versorgungsunternehmen). Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass ein Teil des Kaufpreises einbehalten wird, bis alle Schuldenfreiheitsbescheinigungen vorliegen.

Problem: Entdeckung von Baumängeln nach Kauf

Situation: Nach dem Kauf entdecken Sie erhebliche Mängel, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.

Lösung:

• Bei verdeckten Mängeln (vicios ocultos): Gewährleistungsanspruch gegen den Verkäufer
• Frist: 6 Monate ab Übergabe (bei arglistigem Verschweigen länger)
• Sie müssen den Mangel unverzüglich nach Entdeckung rügen
• Ansprüche: Minderung, Nachbesserung oder Rücktritt (bei erheblichen Mängeln)

Prävention: Beauftragen Sie vor Kauf einen technischen Gutachter. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag ausführliche Gewährleistungsklauseln. Dokumentieren Sie den Zustand bei Übergabe detailliert.

Checkliste: Die wichtigsten Schritte im Überblick

In der Vorbereitungsphase etwa vier bis acht Wochen vor dem Kauf sollten Sie die NIE-Nummer beantragen, die Finanzierung klären, das Budget inklusive Nebenkosten kalkulieren, einen Rechtsanwalt beauftragen und mit der Immobiliensuche beginnen. Die Immobilienprüfung dauert etwa zwei bis vier Wochen und umfasst die Besichtigung, das Anfordern aller Unterlagen vom Verkäufer, die rechtliche Prüfung durch Ihren Anwalt, ein technisches Gutachten sowie bei Wohnungseigentum die Prüfung der Gemeinschaftsunterlagen.

Für Angebot und Anzahlungsvertrag sollten Sie ein bis zwei Wochen einplanen, in denen Sie ein schriftliches Angebot unterbreiten, den Anzahlungsvertrag durch Ihren Anwalt prüfen lassen, die Art der Anzahlung klären, aufschiebende Bedingungen vereinbaren und die Anzahlung überweisen. Die Vorbereitung des Notartermins nimmt vier bis acht Wochen in Anspruch, in denen Sie die Finanzierung finalisieren, den Vertragsentwurf prüfen lassen, aktuelle Grundbuchauszüge und Bescheinigungen einholen, eine Gebäudeversicherung abschließen und den Restkaufpreis bereitstellen.

Am Notartermin selbst bringen Sie alle erforderlichen Dokumente mit, organisieren falls nötig einen Übersetzer, prüfen den Vertrag, unterzeichnen ihn, zahlen den Kaufpreis und erhalten Schlüssel sowie Übergabeprotokoll. In den 30 Tagen nach der Beurkundung zahlen Sie die Grunderwerbsteuer, behalten bei ausländischen Verkäufern drei Prozent ein, überwachen die Grundbucheintragung, melden Versorgungsverträge um und melden sich bei der Gemeinde und gegebenenfalls bei der Hausverwaltung an.

Zu Ihren laufenden Pflichten gehören die jährliche Zahlung der Grundsteuer und bei Wohnungseigentum der Gemeinschaftsbeiträge, die Einkommensteuer auf fiktive Vermietung bei Nicht-Residenten ohne Vermietung, die Meldung der Immobilie in der deutschen Steuererklärung sowie die Erneuerung der Gebäudeversicherung.

Handlungsempfehlung

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein mehrstufiger Prozess, der sorgfältige Planung und fachkundige Begleitung erfordert. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind:

Gründliche Vorbereitung: Beginnen Sie frühzeitig mit der Beantragung der NIE, der Finanzierungsklärung und der Suche nach kompetenten Beratern.

Umfassende Prüfung: Lassen Sie die Immobilie rechtlich und technisch prüfen, bevor Sie bindende Zusagen machen. Ein paar hundert Euro für Gutachten können Sie vor Verlusten im fünf- oder sechsstelligen Bereich bewahren.

Klare Verträge: Achten Sie auf präzise Formulierungen im Anzahlungsvertrag, insbesondere bei der Art der Anzahlung und den aufschiebenden Bedingungen.

Professionelle Begleitung: Ein Rechtsanwalt mit Expertise im deutsch-spanischen Rechtsverkehr ist praktisch unverzichtbar. Er navigiert Sie durch die Komplexität des spanischen Rechts und schützt Ihre Interessen.

Nachbereitung nicht vergessen: Nach der Beurkundung beginnt eine neue Phase mit Steuerpflichten, Ummeldungen und laufenden Verpflichtungen. Versäumen Sie keine Fristen, insbesondere die 30-Tage-Frist für die Grunderwerbsteuer.

Mit der richtigen Vorbereitung, realistischer Zeitplanung und fachkundiger Unterstützung kann Ihr spanischer Immobilienkauf erfolgreich verlaufen. Nehmen Sie sich Zeit für jeden Schritt, überstürzen Sie nichts, und scheuen Sie sich nicht, bei Unklarheiten nachzufragen.

Als Anwältin für deutsch-spanisches Recht begleite ich Sie gerne durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten rechtlichen Prüfung über die Vertragsverhandlungen bis zur Grundbucheintragung und darüber hinaus. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin, um Ihren Immobilienkauf rechtssicher abzuwickeln.