Fehler beim Immobilienkauf in Spanien

Der Traum vom Eigenheim in Spanien

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist für viele Deutsche ein Lebenstraum. Ob als Feriendomizil an der Costa Brava, Alterswohnsitz auf Mallorca oder Kapitalanlage in Barcelona – spanische Immobilien üben eine große Anziehungskraft aus. Doch was zunächst wie ein überschaubares Vorhaben erscheint, entpuppt sich in der Praxis häufig als komplexes rechtliches Unterfangen mit zahlreichen Stolpersteinen.

Die spanische Rechtsordnung unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen Recht. Hinzu kommen regionale Besonderheiten, da einige autonome Regionen Spaniens über eigene Zivilrechtsordnungen verfügen. Ohne fundierte Kenntnisse dieser Rechtssysteme und ohne professionelle Begleitung laufen Käufer Gefahr, kostspielige Fehler zu begehen, die sich später nur schwer oder gar nicht mehr korrigieren lassen.

Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien lassen sich vermeiden, wenn man die rechtlichen Rahmenbedingungen kennt und systematisch vorgeht. Umso wichtiger ist es, sich von einem Anwalt mit Expertise in spanischen Immobilientransaktionen beraten zu lassen.

Rechtliche Grundlagen des spanischen Immobilienerwerbs

Das spanische Grundbuchsystem

Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) funktioniert nach anderen Prinzipien als das deutsche Grundbuch. Während in Deutschland der Grundbucheintrag für den Eigentumsübergang ausschlaggebend ist und somit grundsätzlich Rechtsklarheit über Eigentumsverhältnisse schafft, hat das spanische Grundbuch vorrangig deklaratorischen Charakter, da das Eigentum bereits bei Beurkundung auf den Käufer übergeht. Das bedeutet: Die Eintragung im Grundbuch begründet nicht zwingend das Eigentum, sondern es dokumentiert es.

Eigentum an einer Immobilie wird in Spanien nach Artikel 609 Código Civil durch Vertragsschluss (meist notariell in der escritura pública) und Übergabe (traditio) erworben. Die Grundbucheintragung (inscripción en el Registro de la Propiedad) ist nicht Voraussetzung für den Eigentumserwerb, sondern hat deklaratorischen Charakter. Sie bietet jedoch wesentlichen Gutglaubensschutz gegenüber Dritten.

Diese Unterschiede haben weitreichende praktische Konsequenzen: Ein Käufer, der sich ausschließlich auf den Grundbuchauszug verlässt, übersieht möglicherweise nicht eingetragene Rechte oder Belastungen. In Spanien kann das Eigentum bereits mit notariellem Kaufvertrag und Besitzübertragung entstehen, auch wenn die Eintragung im Grundbuch unterbleibt. Allerdings ist nur der eingetragene Erwerber umfassend vor gutgläubigen Drittwerbern geschützt (vergleiche Artikel 34 Ley Hipotecaria).

Die Rolle des spanischen Notars

Der spanische Notar (notario) nimmt eine zentrale Stellung im Immobilienerwerb ein. Wie in Deutschland liegt der Schwerpunkt seiner Tätigkeit zwar auf der Identitätsprüfung und Beurkundung, er ist ebenfalls verpflichtet, die Parteien über die rechtlichen Folgen des Geschäfts im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften aufzuklären. Seine Rolle ist neutral und auf die Wahrung der Gesetzmäßigkeit gerichtet. Eine darüber hinausgehende Risikoberatung – etwa zum Marktpreis, Baurecht oder zu künftigen Problemen – ist nicht vorgesehen.

Der spanische Notar ist somit kein Interessenvertreter einer Partei. Er ist verpflichtet, neutral zu bleiben und die Interessen beider Seiten zu wahren. Für ausländische Käufer, die mit den spanischen Rechtsverhältnissen nicht vertraut sind, reicht diese notarielle Aufklärung häufig nicht aus. Der Notar wird beispielsweise nicht aktiv darauf hinweisen, ob der Kaufpreis unangemessen hoch erscheint oder ob bestimmte Vertragsklauseln für den Käufer nachteilig sind – solange sie nicht gesetzwidrig sind.

Besonderheiten des regionalen Zivilrechts

Spanien ist kein einheitlicher Rechtsstaat in zivilrechtlichen Fragen. Einige autonome Gemeinschaften wie Katalonien, das Baskenland, Galicien, Aragonien, Navarra und die Balearen verfügen über eigene Zivilrechtsordnungen (Derecho foral). Diese können vom allgemeinen spanischen Zivilrecht (Código Civil) erheblich abweichen.

Für Immobilienkäufer sind insbesondere Unterschiede im Erbrecht, im Güterrecht bei Eheschließungen und bei bestimmten Eigentumsformen relevant. So gelten beispielsweise auf den Balearen andere Regelungen für das gesetzliche Erbrecht als im Rest Spaniens. Wer eine Immobilie auf Mallorca erwirbt, sollte diese Besonderheiten kennen, insbesondere wenn die Immobilie später vererbt werden soll.

Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien

Unzureichende Prüfung der Eigentumsverhältnisse

Der vermutlich gravierendste Fehler ist die unzureichende Prüfung der Eigentumsverhältnisse vor dem Kauf. Viele Käufer verlassen sich darauf, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch tatsächlich verfügungsberechtigt ist. Doch diese Annahme kann trügerisch sein.

In der Praxis kommen verschiedene Problemkonstellationen vor: Der eingetragene Eigentümer ist verstorben, und die Erbengemeinschaft wurde nicht korrekt im Grundbuch nachgetragen. Oder es bestehen Miteigentumsanteile, die nicht offensichtlich sind. Besonders heikel wird es, wenn die Immobilie Teil einer Erbauseinandersetzung ist oder wenn gegen den Verkäufer Vollstreckungsmaßnahmen laufen.

Ein weiteres häufiges Problem sind nicht eingetragene Belastungen. Dazu gehören beispielsweise Hypotheken, die zwar getilgt wurden, deren Löschung im Grundbuch aber unterblieb. Auch Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte oder Wohnrechte zugunsten Dritter werden manchmal übersehen. Selbst wenn solche Rechte nicht im Grundbuch eingetragen sind, können sie unter bestimmten Voraussetzungen wirksam sein und den Käufer binden.

Vernachlässigung der Baulastprüfung

Eine Immobilie kann im Grundbuch lastenfrei erscheinen und dennoch erhebliche rechtliche Probleme aufweisen. Häufig übersehen werden baurechtliche Mängel und Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.

Nicht genehmigte Anbauten, Umbauten ohne Baugenehmigung oder Nutzungsänderungen ohne behördliche Erlaubnis sind in Spanien weit verbreitet. Das spanische Baurecht ist komplex und wird regional unterschiedlich gehandhabt. Was in einer Gemeinde toleriert wird, kann in einer anderen streng geahndet werden. Besonders kritisch sind illegale Bebauungen in Küstenschutzzonen oder auf nicht bebaubaren Grundstücken (suelo no urbanizable).

Die Konsequenzen solcher Verstöße können drastisch sein: Von Bußgeldern über Zwangsstilllegungen bis hin zu Abrissanordnungen reicht das Spektrum möglicher Sanktionen. Der Käufer haftet dabei für Verstöße, die bereits vor seinem Erwerb begangen wurden. Er kann nicht einwenden, von den Mängeln keine Kenntnis gehabt zu haben.
Zur Baulastprüfung gehört auch die Überprüfung der Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), die in den meisten Regionen für Wohnimmobilien vorgeschrieben ist. Ohne diese Bescheinigung können Versorgungsverträge möglicherweise nicht abgeschlossen werden.

Fehlerhafte Anzahlungsvereinbarungen

Die Anzahlung (señal oder arras) ist im spanischen Immobiliengeschäft üblich und dient der Sicherung des Kaufvertrags. Doch hier lauern erhebliche Risiken, wenn die vertragliche Gestaltung nicht präzise ist.

Das spanische Recht kennt drei verschiedene Arten von Anzahlungen mit völlig unterschiedlichen Rechtsfolgen:

Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung): Diese Zahlung stellt einen Teil des Kaufpreises dar, der die Vertragstreue unterstreicht. Im Fall der Nichterfüllung gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Schadenersatzregelungen, nicht aber automatisch der doppelte oder reduzierte Betrag.

Arras penitenciales (Reueanzahlung): Hier wird den Parteien ausdrücklich ein Rücktrittsrecht eingeräumt (Artikel 1454 Código Civil). Der Käufer kann unter Verlust der Anzahlung vom Vertrag zurücktreten, der Verkäufer durch Rückzahlung des doppelten Betrags. Diese Form gibt den Parteien mehr Flexibilität.

Arras penales (Strafanzahlung): Diese Form dient als Vertragsstrafe bei Nichterfüllung. Sie wird zusätzlich zur Erfüllungspflicht geschuldet, das heißt, der Käufer kann trotz Zahlung der Anzahlung auf Vertragserfüllung bestehen.

Viele Kaufverträge lassen nicht eindeutig erkennen, welche Art von Anzahlung vereinbart wurde. Im Zweifel gehen spanische Gerichte von arras confirmatorias aus. Problematisch wird es, wenn der Käufer davon ausgeht, ein Rücktrittsrecht zu haben (arras penitenciales), der Vertrag aber tatsächlich arras confirmatorias vorsieht. In diesem Fall verliert er zwar nicht automatisch die Anzahlung nach dem Schema „doppelt oder nichts“, bleibt aber zur Vertragserfüllung verpflichtet und muss mit Schadenersatzforderungen rechnen.

Besonders gefährlich sind hohe Anzahlungen. Während in Deutschland üblicherweise 10-15% des Kaufpreises angezahlt werden, sind in Spanien Anzahlungen von 20-30% nicht ungewöhnlich. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kann der Verlust der Anzahlung somit schnell 100.000 Euro oder mehr betragen.

Unzureichende steuerliche Planung

Die steuerlichen Aspekte des Immobilienerwerbs in Spanien werden häufig unterschätzt. Neben dem Kaufpreis fallen verschiedene Steuern und Gebühren an, die je nach Art der Immobilie und Region variieren.

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) an. Der Steuersatz wird von den autonomen Gemeinschaften festgelegt und liegt typischerweise zwischen 6% und 12% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts, je nachdem, welcher Wert höher ist. Bei Neubauten wird stattdessen Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10% fällig, zuzüglich einer Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) von etwa 1-1,5%.

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, die Steuerlast durch einen niedrigeren beurkundeten Kaufpreis reduzieren zu können. Diese Praxis der „Schwarzgeldabrede“ ist nicht nur illegal, sondern auch risikoreich. Die spanischen Steuerbehörden prüfen Immobilienverkäufe systematisch und gleichen die beurkundeten Kaufpreise mit Verkehrswerten ab. Bei erheblichen Abweichungen wird eine Steuernachforderung erhoben, verbunden mit Säumniszuschlägen und möglicherweise Bußgeldern.

Übersehen wird häufig auch die jährliche Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), die in einigen Regionen auf den Wert der Immobilie erhoben wird. Ebenso die kommunale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) und die Einkommensteuer auf fiktive Vermietungseinkünfte (IRPF), die selbst dann anfällt, wenn die Immobilie gar nicht vermietet wird.

Deutsche Eigentümer müssen zudem die Auswirkungen auf ihre deutsche Steuerpflicht bedenken. Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien sind in Deutschland zu versteuern, wobei die in Spanien gezahlte Steuer angerechnet werden kann. In Deutschland unterliegt der Gewinn beim Verkauf ausländischer Immobilien der Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung erfolgt (§ 23 EStG).

Missachtung von Gemeinschaftseigentum und Nachbarrechten

Viele Immobilien in Spanien sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios). Die Rechte und Pflichten innerhalb dieser Gemeinschaften werden durch das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) geregelt.

Ein häufiger Fehler ist die unzureichende Prüfung offener Forderungen der Eigentümergemeinschaft. Der neue Eigentümer haftet nach Artikel 9 Ley de Propiedad Horizontal für rückständige Gemeinschaftsbeiträge des laufenden Jahres sowie der drei vorangegangenen Jahre gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet: Selbst wenn der Verkäufer jahrelang seine Beiträge nicht gezahlt hat, kann die Gemeinschaft diese Schulden vom Käufer einfordern.

Vor dem Kauf sollte daher unbedingt eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (certificado de deudas) eingeholt werden, aus der hervorgeht, ob Zahlungsrückstände bestehen. Diese Bescheinigung sollte möglichst aktuell sein, idealerweise nicht älter als 30 Tage vor der Beurkundung.

Auch die Gemeinschaftsordnung (estatutos) und die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sollten geprüft werden. Hier können sich Nutzungsbeschränkungen verbergen, etwa Verbote der touristischen Vermietung, die für Investoren erhebliche Auswirkungen haben.

Nachbarrechtliche Probleme sind ebenfalls nicht zu unterschätzen. Das spanische Nachbarrecht kennt verschiedene gesetzliche Abstandsregelungen, Grenzabstandsvorschriften und Immissionsschutzrechte. Verstöße gegen diese Vorschriften können zu Beseitigungsansprüchen oder Schadensersatzforderungen führen.

Sprachbarriere und Verzicht auf Übersetzung

Alle notariellen Kaufverträge in Spanien werden in spanischer Sprache abgefasst. Viele deutschsprachige Käufer unterschreiben diese Verträge, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen. Sie verlassen sich auf mündliche Erklärungen des Maklers oder auf eine maschinelle Übersetzung.

Diese Vorgehensweise ist hochriskant. Kaufverträge für Immobilien enthalten komplexe juristische Formulierungen, Verweisungen auf Gesetze und spezifische Klauseln zu Gewährleistung, Haftung und Zahlungsmodalitäten. Nuancen in der Formulierung können erhebliche rechtliche Unterschiede bedeuten.

Zwar ist der Notar verpflichtet, den Vertragsinhalt zu erläutern, wenn eine Partei der Sprache nicht mächtig ist. In der Praxis beschränkt sich diese Erläuterung aber häufig auf eine Zusammenfassung der wesentlichen Punkte. Eine detaillierte Erklärung jeder einzelnen Vertragsklausel erfolgt meist nicht.

Empfehlenswert ist daher die Beauftragung eines vereidigten Übersetzers, der den Vertragsentwurf vor der Beurkundung ins Deutsche übersetzt. Besser noch: Die Einschaltung eines im deutsch-spanischen Rechtsverkehr erfahrenen Rechtsanwalts, der nicht nur übersetzt, sondern auch rechtlich berät und auf problematische Klauseln hinweist.

Mangelnde Due Diligence bei Bauträgern

Beim Kauf einer noch zu errichtenden oder im Bau befindlichen Immobilie vom Bauträger gelten besondere Risiken. Die spanische Immobilienkrise von 2008 hat gezeigt, wie verletzlich Käufer sind, wenn der Bauträger insolvent wird.
Das spanische Recht schreibt gemäß Ley 57/1968 (ergänzt und reformiert durch spätere Gesetze) und Artikel 1 Ley 38/1999 vor, dass Bauträger für alle Zahlungen auf noch zu errichtende Immobilien einen Käuferschutz durch Bankbürgschaft (aval bancario) oder Versicherungsdeckung stellen müssen. Bei Fehlen dieser Garantie kann der Käufer Rückzahlung aller Anzahlungen verlangen.

In der Praxis wird diese Vorschrift jedoch häufig umgangen. Manche Bauträger lassen sich Anzahlungen als „Darlehen“ statt als Kaufpreisraten bezeichnen, um die Bürgschaftspflicht zu vermeiden. Andere stellen die Bürgschaft zwar aus, aber mit Einschränkungen, die im Schadensfall zur Zahlungsverweigerung der Bank führen.

Käufer sollten daher nicht nur auf die Existenz einer Bürgschaft achten, sondern deren Inhalt genau prüfen lassen. Zudem empfiehlt sich eine Bonitätsprüfung des Bauträgers und eine Überprüfung, ob auf dem Grundstück bereits Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen sind, die im Insolvenzfall Vorrang vor den Käuferansprüchen hätten.

Typische Fallkonstellationen und Lösungsansätze

Szenario 1: Übersehene Hypothek

Ein deutscher Käufer erwirbt eine Villa an der Costa Brava. Der Grundbuchauszug zeigt eine Hypothek, die laut Verkäufer bereits getilgt sei. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit dem Hinweis, die Löschung der Hypothek werde nach dem Kauf erfolgen.

Monate nach dem Kauf erhält der Käufer Post von der Bank: Die Hypothek sei nicht vollständig getilgt, es bestehe noch eine Restforderung von 50.000 Euro. Der Verkäufer ist nicht mehr erreichbar.

Fehler: Der Käufer hat darauf vertraut, dass die Hypothekenlöschung automatisch erfolgt, und nicht auf einer Löschung vor der Kaufpreiszahlung bestanden.

Korrekte Vorgehensweise: Bei bestehenden Hypotheken sollte der Kaufvertrag vorsehen, dass ein Teil des Kaufpreises zunächst bei einem Notar oder Rechtsanwalt hinterlegt wird (depósito notarial). Erst nach Vorlage der Löschungsbewilligung der Bank wird dieser Betrag an den Verkäufer ausgezahlt. Alternativ kann die Hypothek durch direkte Zahlung an die Bank aus dem Kaufpreis getilgt werden, wobei der Notar dies koordiniert.

Szenario 2: Illegale Bebauung

Eine deutsche Familie kauft ein ländliches Anwesen mit Pool und Gästehaus. Ein Jahr nach dem Kauf erhält sie einen Bescheid der Gemeinde: Das Gästehaus wurde ohne Baugenehmigung errichtet und befindet sich auf nicht bebaubarem Land. Es wird der Abriss angeordnet.

Fehler: Vor dem Kauf wurde nicht geprüft, ob alle Baulichkeiten genehmigt sind und ob das Grundstück für die vorhandene Bebauung überhaupt geeignet ist.

Korrekte Vorgehensweise: Vor dem Kauf sollten folgende Dokumente eingeholt und geprüft werden:

• Lizencia de obras (Baugenehmigung) für alle Baumaßnahmen
• Certificado de final de obra (Fertigstellungsbescheinigung)
• Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung)
• Auszug aus dem kommunalen Bebauungsplan zur Prüfung der Bebaubarkeit

Bei älteren Immobilien kann eine nachträgliche Legalisierung möglich sein, sofern die Bebauung nicht gegen zwingende Vorschriften verstößt. Dies sollte jedoch vor dem Kauf geklärt werden, und der Kaufpreis sollte entsprechend reduziert werden, wenn Legalisierungskosten anfallen.

Szenario 3: Rückständige Gemeinschaftsbeiträge

Ein Investor erwirbt eine Ferienwohnung in einer Anlage an der Costa del Sol. Sechs Monate nach dem Kauf erhält er eine Zahlungsaufforderung der Eigentümergemeinschaft über 15.000 Euro für rückständige Beiträge der letzten vier Jahre.

Fehler: Der Käufer hat keine Bescheinigung über den Zahlungsstand eingeholt und im Kaufvertrag keine Regelung getroffen, wer für Altschulden haftet.

Korrekte Vorgehensweise: Vor Vertragsschluss sollte ein aktuelles certificado de deudas von der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden. Falls Schulden bestehen, sollte der Kaufvertrag vorsehen, dass ein entsprechender Betrag vom Kaufpreis einbehalten und direkt an die Gemeinschaft gezahlt wird. Wichtig: Der Käufer haftet auch dann, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag die Schuldenfreiheit zusichert – die Zusicherung hilft nur bei Regressansprüchen gegen den Verkäufer, schützt aber nicht vor der Inanspruchnahme durch die Gemeinschaft.

Szenario 4: Probleme mit touristischer Vermietung

Ein deutsches Ehepaar kauft eine Wohnung auf Mallorca mit der Absicht, diese touristisch zu vermieten. Nach dem Kauf stellen sie fest, dass die Wohnung keine Lizenz für touristische Vermietung hat. Der Antrag wird abgelehnt, weil die Eigentümergemeinschaft touristische Vermietung in ihrer Gemeinschaftsordnung verboten hat.

Fehler: Die Eigentümergemeinschaftsordnung wurde vor dem Kauf nicht geprüft, und es wurde nicht geklärt, ob eine Vermietungslizenz vorhanden ist oder erteilt werden kann.

Korrekte Vorgehensweise: Bei Investitionsobjekten muss vor dem Kauf geprüft werden:

• Erlaubt die Gemeinschaftsordnung die beabsichtigte Nutzung?
• Gibt es Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die die Vermietung einschränken?
• Liegt eine gültige Vermietungslizenz vor?
• Falls keine Lizenz vorliegt: Sind die Voraussetzungen für die Erteilung erfüllt?

Die Anforderungen für Vermietungslizenzen variieren stark zwischen den autonomen Gemeinschaften und werden zunehmend verschärft. Auf Mallorca und in Barcelona ist die Erteilung neuer Lizenzen mittlerweile stark eingeschränkt.

Praktische Tipps und Checkliste für den Immobilienkauf

Vor der Besichtigung

Bevor Sie überhaupt eine Immobilie besichtigen, sollten Sie grundlegende Überlegungen anstellen: Welche Art von Immobilie suchen Sie? Wie hoch ist Ihr realistisches Budget unter Berücksichtigung aller Nebenkosten? Welche Region kommt in Frage, und welche regionalen Besonderheiten gibt es dort?

Machen Sie sich mit den grundlegenden rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, überlegen Sie frühzeitig, wie Sie die Sprachbarriere überwinden – sei es durch einen vereidigten Übersetzer oder einen deutsch-spanischen Rechtsanwalt.

Bei der Besichtigungsphase

Lassen Sie sich bei der Besichtigung alle relevanten Unterlagen zeigen: Grundbuchauszug, Katasterauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen, Bescheinigungen der Eigentümergemeinschaft. Machen Sie sich Notizen zu allem, was Ihnen auffällt oder unklar erscheint.

Prüfen Sie die Übereinstimmung zwischen der tatsächlichen Bebauung und den Unterlagen. Gibt es Anbauten, die möglicherweise nicht genehmigt sind? Entspricht die Grundstücksgröße den Angaben im Kataster?

Wenn Sie ernsthaft interessiert sind, beauftragen Sie einen Gutachter mit einer technischen Prüfung der Immobilie. Deutsche Käufer unterschätzen häufig die Bedeutung eines Baugutachtens. In Spanien sind verdeckte Mängel weit verbreitet – von Feuchtigkeitsschäden über mangelhafte Elektrik bis zu statischen Problemen.

Vor der Anzahlung

Lassen Sie den Anzahlungsvertrag unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben. Klären Sie, welche Art von Anzahlung vereinbart wird und welche Rechtsfolgen damit verbunden sind. Zahlen Sie niemals „schwarz“ oder bar ohne ordnungsgemäße Quittung.

Im Anzahlungsvertrag sollten alle wesentlichen Bedingungen des Hauptkaufvertrags bereits festgelegt sein: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Zusicherungen des Verkäufers. Vereinbaren Sie aufschiebende Bedingungen für den Fall, dass die rechtliche Prüfung Probleme offenbart.

Vor der notariellen Beurkundung

Fordern Sie rechtzeitig vor dem Notartermin einen Entwurf des Kaufvertrags an und lassen Sie diesen übersetzen und prüfen. Klären Sie alle Unklarheiten vor dem Termin, nicht erst beim Notar.

Holen Sie aktuelle Bescheinigungen ein: Grundbuchauszug (nicht älter als 10 Tage), Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über Schuldenfreiheit, Bescheinigung des Energieversorgers über offene Forderungen, Bescheinigung der Gemeinde über offene Grundsteuern.

Sorgen Sie dafür, dass der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer gezahlt wird, sondern über ein Treuhandkonto (depósito notarial) oder durch Banküberweisung mit entsprechendem Nachweis. Dies ist wichtig für Ihre Steuererklärung und schützt vor späteren Streitigkeiten über die Zahlung.

Bei der notariellen Beurkundung

Nehmen Sie sich Zeit für den Notartermin. Lassen Sie sich alles erklären, was Sie nicht verstehen. Der Notar kann eine Beurkundung verweigern, wenn er feststellt, dass Sie der spanischen Sprache nicht mächtig sind, weshalb Sie zum Notartermin immer einen spanisch sprachigen Rechtsanwalt oder einen Übersetzer dabei haben sollten.

Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung alle wesentlichen Angaben: Ist die Objektbeschreibung korrekt? Stimmt der Kaufpreis? Sind alle vereinbarten Bedingungen enthalten? Wurden Hypotheken und Lasten korrekt erfasst?

Unterschreiben Sie niemals unter Zeitdruck. Wenn Sie Zweifel haben, verschieben Sie den Termin lieber, auch wenn dies zusätzliche Kosten verursacht.

Nach der Beurkundung

Ihre Pflichten enden nicht mit der Beurkundung. Stellen Sie sicher, dass die Eintragung im Grundbuch zügig erfolgt. Der Notar leitet eine Abschrift der Kaufurkunde ans Grundbuchamt weiter, aber Sie sollten die Eintragung der Ausfertigung selbst in Auftrag geben und den Eintrag überwachen.

Melden Sie sich bei den Versorgungsunternehmen an und veranlassen Sie Vertragsumschreibungen. Schließen Sie eine Gebäudeversicherung ab – in Spanien ist dies zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfehlenswert.

Erfüllen Sie Ihre steuerlichen Pflichten: Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer innerhalb der Frist (typischerweise 30 Tage nach Beurkundung). Melden Sie die Immobilie in Deutschland beim Finanzamt, wenn Sie in Deutschland ansässig sind.

Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, nehmen Sie Kontakt mit der Verwaltung auf und informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten.

Checkliste: Dokumentenprüfung beim Immobilienkauf

Grundbuchunterlagen

• Aktueller Grundbuchauszug (nota simple) mit allen Eintragungen
• Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Verfügungsberechtigung
• Identifizierung aller eingetragenen Lasten, Hypotheken, Rechte Dritter
• Abgleich Grundbuchstand mit tatsächlichen Verhältnissen

Katasterunterlagen

• Katasterauszug (referencia catastral) mit Objektbeschreibung
• Abgleich der Grundstücksgröße mit Grundbuch und Realität
• Prüfung der Gebäudeflächen und Nutzungsarten
• Katasterwertfeststellung für Steuerzwecke

Baurechtliche Unterlagen

• Baugenehmigung (licencia de obras) für das Hauptgebäude
• Genehmigungen für alle Anbauten, Umbauten, Pools etc.
• Fertigstellungsbescheinigung (certificado de final de obra)
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad)
• Auszug aus dem Bebauungsplan der Gemeinde
• Prüfung der Übereinstimmung zwischen Genehmigungen und Bauausführung

Energieausweis

• Gültiger Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)
• Energieeffizienzklasse der Immobilie
• Empfohlene Verbesserungsmaßnahmen

Bei Wohnungseigentum

• Gemeinschaftsordnung (estatutos) mit allen Änderungen
• Aufteilungsplan (división horizontal)
• Beschlüsse der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Bescheinigung über Schuldenfreiheit (certificado de deudas)
• Aktuelle Abrechnung der Gemeinschaftskosten
• Hausordnung
• Angaben zu laufenden oder geplanten Sanierungen
• Versicherungspolicen der Gemeinschaft

Steuerliche Unterlagen

• Belege über Zahlung der Grundsteuer (IBI) der letzten Jahre
• Bei Vermietung: Steuererklärungen der letzten Jahre
• Bescheinigung der Gemeinde über keine Steuerschulden

Versorgungsverträge

• Bescheinigungen der Versorgungsunternehmen über keine offenen Forderungen
• Bestehende Verträge mit Energieversorgern, Wasserversorger, Telefongesellschaft
• Bei eigener Wasserversorgung: Genehmigung und Zustand

Beim Neubau zusätzlich

• Bauherrenversicherung (seguro decenal)
• Bürgschaft für Anzahlungen (aval bancario)
• Baubeschreibung mit allen Ausstattungsmerkmalen
• Baufortschrittsberichte
• Alle Baugenehmigungen und Änderungsgenehmigungen

Diese Checkliste sollte systematisch abgearbeitet werden. Jedes fehlende oder problematische Dokument ist ein Warnsignal, das weiterer Klärung bedarf.

Haben Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf in Spanien oder benötigen Sie Unterstützung bei der rechtlichen Prüfung? Als Rechtsanwältin mit Zulassung in Deutschland und Spanien berate ich Sie gerne zu allen Aspekten des deutsch-spanischen Immobilienrechts. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin, um Ihr Vorhaben rechtssicher zu gestalten.

Handlungsempfehlung

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein komplexes Unterfangen, das sorgfältige Vorbereitung und fachkundige Begleitung erfordert. Die häufigsten Fehler – unzureichende Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Vernachlässigung baurechtlicher Aspekte, problematische Anzahlungsvereinbarungen und mangelnde steuerliche Planung – lassen sich durch systematisches Vorgehen vermeiden.

Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienerwerb liegt in der rechtzeitigen Einschaltung qualifizierter Berater. Ein Rechtsanwalt mit Expertise im deutsch-spanischen Rechtsverkehr kann nicht nur sprachliche Barrieren überwinden, sondern vor allem die rechtlichen Fallstricke identifizieren und umgehen. Die Kosten für eine solche Beratung sind angesichts der möglichen Risiken und Fehlerfolgen eine sinnvolle Investition.

Nehmen Sie sich Zeit für den Kaufprozess. Überstürztes Handeln unter Zeitdruck ist einer der größten Fehler, den Käufer machen können. Lassen Sie alle Dokumente gründlich prüfen, klären Sie offene Fragen, und unterschreiben Sie niemals Verträge, die Sie nicht vollständig verstehen.

Mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung kann der Traum von der eigenen Immobilie in Spanien wahr werden – als Alterssitz, Feriendomizil oder Kapitalanlage. Vermeiden Sie die typischen Fehler, und Ihr spanischer Immobilienerwerb wird zu einer erfolgreichen und freudigen Angelegenheit.