Immobilie in Spanien geerbt: Ihr Leitfaden zur erfolgreichen Abwicklung

Der Traum vom eigenen Ferienhaus in Spanien wird für viele Deutsche Realität – sei es durch Kauf oder Erbschaft. Doch was zunächst wie ein Glücksfall erscheint, kann sich schnell zu einem bürokratischen Alptraum entwickeln, wenn die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten des spanischen Erbrechts nicht beachtet werden. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen Schritt für Schritt, was zu tun ist, wenn Sie eine Immobilie in Spanien geerbt haben, und wie Sie dabei kostspielige Fehler vermeiden.

Erste Schritte nach der Erbschaft

Sofortige Maßnahmen nach dem Erbfall

Wenn Sie erfahren, dass Sie eine Immobilie in Spanien geerbt haben, sollten Sie nicht zögern. Die spanische Rechtslage sieht klare Fristen vor, deren Versäumung zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Zunächst müssen Sie sich einen Überblick über die geerbte Immobilie verschaffen und alle erforderlichen Dokumente zusammentragen.

Der wichtigste Schritt ist die Beschaffung einer aktuellen Nota Simple (einfacher Grundbuchauszug) vom spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad). Dieses Dokument gibt Auskunft über den aktuellen Eigentümer, eingetragene Lasten und den Zustand der Immobilie. Parallel dazu sollten Sie sich eine aktuelle Steuerbescheinigung (Valor de referencia) vom Katasteramt besorgen, die den offiziellen Steuerwert der Immobilie ausweist.

Dokumentenbeschaffung und Übersetzungen

Für die Erbschaftsabwicklung in Spanien benötigen Sie verschiedene deutsche Dokumente, die zunächst mit einer Apostille versehen und anschließend ins Spanische übersetzt werden müssen. Dazu gehören die Sterbeurkunde des Erblassers, Ihr eigener Personalausweis oder Reisepass, eventuell vorhandene Testamente und gegebenenfalls ein deutscher Erbschein.

Die Apostille erhalten Sie bei der zuständigen Behörde in Deutschland – für Personenstandsurkunden ist dies meist das Landesjustizministerium, für notarielle Urkunden das Oberlandesgericht. Die Übersetzung muss von einem in Spanien vereidigten Übersetzer (traductor jurado) oder einem deutschen öffentlich bestellten und beeidigten Übersetzer für die spanische Sprache angefertigt werden.

Rechtliche Grundlagen der Immobilienerbschaft

Anwendbares Erbrecht bestimmen

Eine der ersten und wichtigsten Fragen ist, welches Erbrecht auf Ihren Fall anzuwenden ist. Seit dem 17. August 2015 ist die EU-Erbrechtsverordnung (VO (EU) Nr. 650/2012) maßgeblich, nach der grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers zur Anwendung kommt. Alternativ kann der Erblasser durch Testament ausdrücklich eine Rechtswahl zugunsten seines Heimatrechts – etwa des deutschen Rechts – treffen, das dann auf den gesamten Nachlass, einschließlich einer spanischen Immobilie, Anwendung findet.

Lebte der Erblasser zuletzt dauerhaft in Spanien, gilt grundsätzlich spanisches Erbrecht, das weitreichendere Pflichtteilsrechte als das deutsche Recht vorsieht. EU-Bürger können durch eine explizite und klar formulierte Rechtswahl in einem Testament ihr Heimatrecht – etwa das deutsche – bestimmen. Die Rechtswahl muss ausdrücklich und eindeutig im Testament erklärt werden.

Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System. Besonders relevant ist die Tatsache, dass in Spanien das Grundbuch (Registro de la Propiedad) nicht die gleiche rechtsbegründende Wirkung hat wie in Deutschland. Die notarielle Beurkundung begründet das Eigentum, während die Grundbucheintragung überwiegend deklaratorischer Natur ist. Für den gutgläubigen Erwerb und den Schutz des neuen Eigentümers ist die Eintragung jedoch unverzichtbar, weshalb Erben in der Praxis stets die Berichtigung des Grundbuchs betreiben müssen.

Für Erben bedeutet dies, dass sie mit der notariellen Erbschaftsannahme als Eigentümer gelten; für alle weiteren rechtlichen Transaktionen und Schutzwirkungen ist die Eintragung im Grundbuch jedoch zwingend erforderlich. Allerdings ist die Grundbuchberichtigung für alle praktischen Zwecke – sei es Verkauf, Vermietung oder Beleihung – unerlässlich.

Der Prozess der Eigentumsübertragung

Notarielle Erbschaftsannahme (Aceptación de Herencia)

Der zentrale Schritt der spanischen Erbschaftsabwicklung ist die notarielle Erbschaftsannahme vor einem spanischen Notar. Dieser prüft die Erbberechtigung anhand der vorgelegten Dokumente und beurkundet die Annahme der Erbschaft. Dabei werden alle Erben erfasst und ihre jeweiligen Erbquoten festgestellt.

Bei der notariellen Beurkundung müssen alle erforderlichen Steuererklärungen abgegeben werden. Der Notar ist in Spanien nicht zum Urkundenvollzug verpflichtet, weshalb die Berechnung der Erbschaftsteuer und die Fertigung der entsprechenden Formulare an die Steuerbehörden von einer “Gestoria” (Büro für Behördengänge) übernommen wird. Ohne die Zahlung der Erbschaftsteuer kann die Eigentumsübertragung nicht vollzogen werden.

Grundbuchberichtigung und Eigentumsnachweis

Nach der notariellen Erbschaftsannahme und der Zahlung aller anfallenden Steuern erfolgt die Berichtigung des Grundbuchs. Die Gestoria oder ein beauftragter Rechtsanwalt reicht die erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Die Bearbeitung dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen, kann aber in touristischen Gebieten mit hohem Immobilienaufkommen länger dauern.

Mit der Grundbucheintragung erhalten Sie einen aktualisierten Grundbuchauszug (Nota Simple), der Sie als neuen Eigentümer ausweist. Dieses Dokument ist für alle weiteren Transaktionen – sei es Verkauf, Vermietung oder Hypothekenaufnahme – unerlässlich.

Steuerliche Aspekte im Detail

Spanische Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

Die spanische Erbschaftsteuer wird nicht zentral, sondern von den autonomen Gemeinschaften erhoben, was zu erheblichen regionalen Unterschieden führt. Während in Madrid praktisch keine Erbschaftsteuer für Familienangehörige anfällt, können in anderen Regionen Steuersätze von bis zu 34 Prozent entstehen.

Für die Berechnung der Erbschaftsteuer ist der Verkehrswert der Immobilie zum Todestag maßgeblich. Dieser wird entweder durch ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen oder durch die Steuerbehörden selbst ermittelt. Seit 2022 gibt es auch einen vom Finanzamt vorgegebenen Mindestwert (valor de referencia), der bei einer Übertragung nicht unterschritten werden darf.

Regionale Unterschiede bei der Erbschaftsteuer

Die Unterschiede zwischen den spanischen Regionen sind dramatisch. In Madrid, Andalusien und auf den Balearen gibt es für Ansässige häufig weitreichende Steuerbefreiungen für nahe Angehörige; in anderen Regionen wie Katalonien können hingegen hohe Steuersätze anfallen. Ein Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro würde in Madrid für ein Kind keine Erbschaftsteuer auslösen, in Katalonien könnten jedoch 15.000 bis 20.000 Euro fällig werden.

Besonders komplex wird die Situation bei Nicht-Residenten. Während EU-Bürger nach dem EuGH-Urteil vom 3. September 2014 (Rs. C-127/12, Kommission/Spanien) grundsätzlich Anspruch auf die günstigen Residentenregelungen haben, müssen aber explizit eine Rechtswahl zu Gunsten der Regionalen Vergünstigungen treffen, um davon profitieren zu können.

Deutsche Erbschaftsteuer und Doppelbesteuerung

Parallel zur spanischen Erbschaftsteuer kann auch in Deutschland Erbschaftsteuer anfallen. Deutschland besteuert seine unbeschränkt steuerpflichtigen Erben auf ihr Weltvermögen, wozu auch spanische Immobilien gehören. Da kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien für Erbschaftssteuern existiert, kann es zu einer doppelten Belastung kommen.

Eine teilweise Entlastung bietet § 21 ErbStG, der die Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer auf die deutsche Steuer ermöglicht. Voraussetzung ist, dass es sich beim betroffenen Vermögen um sogenanntes ‚Auslandsvermögen‘ gemäß § 21 Abs. 2 ErbStG i.V.m. § 121 BewG handelt. Die Anrechnung ist stets auf den Teil der deutschen Steuer begrenzt, der auf dieses Auslandsvermögen entfällt. Bei unterschiedlichen Steuersätzen und Freibeträgen kann häufig eine Restbelastung verbleiben.

Nebenkosten und Gebühren

Notarkosten und Grundbuchgebühren

Die Kosten für die notarielle Erbschaftsabwicklung in Spanien sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro fallen Notarkosten von etwa 600 bis 1.000 Euro an. Die Grundbuchgebühren betragen zusätzlich etwa 400 bis 600 Euro.

Hinzu kommen die Kosten für Übersetzungen, Apostillen und eventuelle Gutachten. Rechnen Sie für die Dokumentenbeschaffung und -beglaubigung mit etwa 500 bis 1.000 Euro, abhängig von der Anzahl der erforderlichen Dokumente.

Wertzuwachssteuer bei Erbschaften

Bei Erbschaften fällt keine spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an, da sie nur auf entgeltliche Erwerbe erhoben wird. Allerdings müssen Erben häufig die kommunale Wertzuwachssteuer (‚Plusvalía municipal‘) zahlen. Diese ist eigenständig und wird unabhängig von der Erbschaftsteuer angesetzt; ihre Anrechnungsmöglichkeiten auf deutsche Steuern sind stark eingeschränkt.

Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben und darf aber nicht anfallen, wenn die Immobilie tatsächlich an Wert verloren hat. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und kann bei längeren Besitzzeiten erheblich sein.

Praktische Abwicklung Schritt für Schritt

Zeitplan und Fristen

Die Abwicklung einer spanischen Immobilienerbschaft folgt einem klaren Zeitplan:

Erste 30 Tage: Dokumentenbeschaffung, Apostillierung und Übersetzung aller erforderlichen Unterlagen. Kontaktaufnahme mit einem auf spanisches recht spezialisierten Notariat oder Rechtsanwalt.

Bis 6 Monate nach Erbfall: Anmeldung und Zahlung der spanischen Erbschaftsteuer. Diese Frist ist bindend und kann nur einmalig um weitere sechs Monate verlängert werden. Wird sie nicht verlängert, können Zahlungen von Säumniszuschlägen fällig werden.

6-12 Monate nach Erbfall: Notarielle Erbschaftsannahme und Grundbuchberichtigung nach Zahlung aller Steuern und Gebühren.
Lösungen für die Fernabwicklung

Viele Deutsche Erben möchten oder können nicht mehrfach nach Spanien reisen, um die Erbschaftsabwicklung persönlich zu betreuen. Für diese Fälle besteht auch die Möglichkeit die spanische Erbschaftsannahmeurkunde bei einem deutschen Notar zu erteilen, da das spanische Recht ausländische Urkunden explizit anerkennt. Dies ist seit vielen Jahren für diejenigen, die für die Abwicklung der Erbschaft nicht nach Spanien wollen, die praktikabelste Lösung.

Auch kann sonst eine Vollmacht an eine vertrauenswürdige Person in Spanien erteilt werden, die sich dann vor Ort um die Abwicklung kümmert. Diese Vollmacht kann vor einem deutschen Notar errichtet und anschließend mit Apostille versehen werden. Alternativ ist auch die Vollmachtserteilung vor einem spanischen Konsulat in Deutschland möglich. Die Vollmacht sollte alle erforderlichen Befugnisse umfassen, von der Steueranmeldung über die notarielle Erbschaftsannahme bis zur Grundbuchberichtigung.

Besondere Herausforderungen und Lösungsansätze

Mehrere Erben – Erbengemeinschaften in Spanien

Wenn mehrere Personen eine spanische Immobilie geerbt haben, entsteht eine Erbengemeinschaft, die nach spanischem Recht aufgelöst werden muss. Anders als in Deutschland, wo Erbengemeinschaften lange bestehen können, drängt das spanische Recht auf eine zügige Auseinandersetzung.

Die Auseinandersetzung kann durch Realteilung (bei mehreren Immobilien), Verkauf und Erlösteilung oder Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung erfolgen. Alle Miterben müssen der gewählten Lösung zustimmen, was bei unterschiedlichen Vorstellungen zu langwierigen Verhandlungen führen kann.

Immobilien mit Hypotheken oder anderen Belastungen

Ist die geerbte Immobilie mit Hypotheken oder anderen Rechten Dritter belastet, müssen diese bei der Erbschaftsabwicklung berücksichtigt werden. Hypotheken gehen mit der Immobilie auf die Erben über, die für die weitere Bedienung verantwortlich sind.

Bei laufenden Krediten sollten die Erben umgehend Kontakt mit der finanzierenden Bank aufnehmen, um die weitere Vorgehensweise zu klären. Oft ist eine Umschuldung oder Kreditablösung notwendig, insbesondere wenn die Erben nicht in Spanien ansässig sind und nicht über ausreichende Bonität verfügen.

Vermietete Immobilien

Besondere Aufmerksamkeit erfordern vermietete Immobilien, da die Mietverträge mit der Immobilie auf die Erben übergehen. Das spanische Mietrecht ist sehr mieterfreundlich und sieht lange Kündigungsschutzfristen vor. Eigenbedarfskündigungen sind nur unter sehr restriktiven Voraussetzungen möglich und bei Ferienimmobilien schwer durchsetzbar. .

Die Erben müssen zunächst alle Mietverträge prüfen und sich über ihre Rechte und Pflichten als neue Vermieter informieren. Mieteinnahmen sind sowohl in Spanien als auch in Deutschland steuerpflichtig und müssen entsprechend deklariert werden.

Steueroptimierung und Gestaltungsmöglichkeiten

Wahl des günstigen Bewertungsstichtags

Für die Bewertung der Immobilie im Rahmen der spanischen Erbschaftsteuer ist grundsätzlich der Wert am Todestag des Erblassers maßgeblich. Abweichende Bewertungszeitpunkte sind nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn sich die Wertermittlung aufgrund eines späteren Erwerbs verzögert.

Diese Möglichkeit ist besonders relevant in Zeiten schwankender Immobilienpreise oder wenn zwischen Erbfall und Steueranmeldung längere Zeit vergeht. Eine professionelle Beratung kann hier erhebliche Steuerersparnisse bewirken.

Schenkung zu Lebzeiten als Alternative

In manchen Fällen kann es steuerlich vorteilhaft sein, wenn der Erblasser die Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt, anstatt sie zu vererben. Die spanische Schenkungsteuer wird ebenfalls regional erhoben und kann in einigen autonomen Gemeinschaften günstiger sein als die Erbschaftsteuer.

Allerdings sind bei Schenkungen die steuerlichen und rechtlichen Risiken sorgfältig abzuwägen. Insbesondere pflichtteilsrechtliche Ansprüche anderer Familienmitglieder und die Rückfallklausel bei Schenkungen oder eventuelle Ausgleichsansprüche der Miterben müssen berücksichtigt werden.

Verkauf der geerbten Immobilie

Entscheidungsfindung: Behalten oder verkaufen

Viele Erben stehen vor der Frage, ob sie die geerbte Immobilie behalten oder verkaufen sollen. Diese Entscheidung hängt von verschiedenen Faktoren ab: der persönlichen Bindung zur Immobilie, den laufenden Unterhaltskosten, der steuerlichen Situation und den Zukunftsaussichten des spanischen Immobilienmarkts.

Für die Entscheidungsfindung sollten alle laufenden Kosten berücksichtigt werden: Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftsgebühren bei Wohnungen, Versicherungen, Instandhaltungskosten und eventuelle Verwaltungsgebühren. Auch kann in Spanien die spanische Vermögensteuer anfallen, die ab einem Immobilienwert von 700.000 Euro erhoben wird.

Verkaufsprozess und Steuerfolgen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Spanien unterliegt besonderen steuerlichen Regelungen. Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns wird der Verkaufspreis mit den Anschaffungskosten verglichen. Bei Erbschaften gelten für die Berechnung des Veräußerungsgewinns die Anschaffungskosten. Eine pauschale jährliche Inflationsanpassung besteht derzeit für neue Erwerbsfälle nicht mehr; ausnahmsweise kann für Altvermögen, erworben vor 1994, eine – in der Praxis seltene – Inflationsbereinigung in Betracht kommen.

Deutsche Verkäufer müssen in Spanien eine Einkommensteuervorauszahlung von 3 Prozent des Verkaufspreises leisten, die später mit der spanischen Einkommensteuerschuld verrechnet wird. Parallel kann der Veräußerungsgewinn auch in Deutschland steuerpflichtig sein, wobei die spanische Steuer nach dem Doppelbesteuerungsabkommen angerechnet wird.

Laufende Verpflichtungen als Immobilienerbe

Steuerliche Meldepflichten

Mit dem Erwerb einer spanischen Immobilie entstehen verschiedene laufende steuerliche Pflichten. Die wichtigste ist die jährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), die von der jeweiligen Gemeinde erhoben wird. Diese Steuer ist vierteljährlich oder jährlich zu zahlen und beträgt meist zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts.

Deutsche Eigentümer einer spanischen Immobilie müssen diese in ihrer deutschen Steuererklärung angeben. Bei Vermietung sind die tatsächlichen Einkünfte zu versteuern. Für nicht vermietete Immobilien werden in Spanien häufig fiktive Einkünfte angesetzt, welche dort versteuert werden müssen, nicht jedoch in Deutschland.

Versicherungen und Instandhaltung

Eine spanische Immobilie sollte unbedingt ausreichend versichert werden. Neben der Wohngebäudeversicherung ist eine Haftpflichtversicherung empfehlenswert, insbesondere bei Vermietung. Die Versicherungsprämien variieren je nach Lage und Ausstattung der Immobilie erheblich.

Die Instandhaltung einer nicht dauerhaft bewohnten Immobilie erfordert besondere Aufmerksamkeit. Regelmäßige Kontrollen durch eine Hausverwaltung oder Vertrauensperson vor Ort sind unerlässlich, um Schäden frühzeitig zu erkennen und die Verkehrssicherheit zu gewährleisten.

Checkliste für Immobilienerben

Sofortmaßnahmen (erste 4 Wochen)

• Dokumentenbeschaffung: Sterbeurkunde, Testament, Personalausweise und spanische Steuernummer aller Erben
• Apostillierung: Alle deutschen Dokumente mit Apostille versehen lassen
• Übersetzung: Beglaubigte Übersetzungen aller Dokumente ins Spanische
• Immobilieninformationen: Nota Simple und Certificado Catastral beschaffen
• Beratung: Spanischen Notar, Rechtsanwalt oder Gestor kontaktieren

Mittelfristige Maßnahmen (bis 6 Monate)

• Erbschaftsteuer: Anmeldung und Zahlung der spanischen Erbschaftsteuer
• Notartermin: Notarielle Erbschaftsannahme durchführen
• Grundbuch: Eigentumsübertragung im Grundbuch eintragen lassen
• Deutsche Steuer: Erbschaftsteueranmeldung in Deutschland vorbereiten
• Versicherungen: Gebäudeversicherung auf neuen Eigentümer umschreiben

Langfristige Planung

• Nutzungskonzept: Entscheidung über Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf
• Steuerplanung: Optimierung der laufenden Steuerpflichten
• Vollmachten: Dauerhafte Vertretung vor Ort organisieren
• Testament anpassen: Deutsche Testamente auf spanischen Immobilienbesitz abstimmen
• Familienabsprachen: Klare Regelungen bei Erbengemeinschaften treffen

Typische Fehler vermeiden

Häufige Stolpersteine bei der Abwicklung

Ein häufiger Fehler ist die Unterschätzung der zeitlichen Abläufe. Viele Erben glauben, die Erbschaftsabwicklung in Spanien sei in wenigen Wochen erledigt. Tatsächlich dauert der Prozess meist sechs bis zwölf Monate, bei komplizierteren Fällen auch länger.

Besonders teuer wird es, wenn die sechsmonatige Frist für die Erbschaftsteueranmeldung versäumt wird. Säumniszuschläge und Zinsen können die Steuerlast erheblich erhöhen. Auch die Beauftragung unqualifizierter Berater führt oft zu kostspieligen Fehlern und Verzögerungen.

Kommunikation mit spanischen Behörden

Die Kommunikation mit spanischen Behörden, Notaren und anderen Beteiligten kann für Deutsche zur Herausforderung werden. Sprachbarrieren, unterschiedliche Arbeitsweisen und kulturelle Missverständnisse erschweren oft den reibungslosen Ablauf.

Eine professionelle Begleitung durch einen deutschsprachigen Anwalt oder eine Kanzlei mit Erfahrung im deutsch-spanischen Rechtsverkehr kann diese Probleme vermeiden und zu einer deutlich entspannteren Abwicklung beitragen.

Handlungsempfehlungen

Das Erben einer Immobilie in Spanien bringt sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung lassen sich jedoch alle Hürden erfolgreich meistern. Wichtig ist, frühzeitig zu handeln, alle Fristen im Blick zu behalten und sich über die regionalen Besonderheiten zu informieren.

Die steuerlichen Aspekte sollten dabei nicht unterschätzt werden. Eine durchdachte Steuerplanung kann erhebliche Kosten sparen, während Fehler schnell teuer werden. Bei komplexeren Sachverhalten oder größeren Immobilienwerten ist eine spezialisierte Rechtsberatung unverzichtbar.

Wer die Herausforderungen systematisch angeht und sich kompetent beraten lässt, kann seine spanische Immobilienerbschaft erfolgreich abwickeln und sich an seinem neuen Eigentum erfreuen.