Immobilienkauf in Spanien: Nebenkosten im Überblick

Warum die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien entscheidend sind

Träumen Sie von einer Immobilie unter spanischer Sonne? Der Kauf einer Ferienimmobilie oder eines dauerhaften Wohnsitzes in Spanien ist für viele Deutsche ein attraktives Projekt. Doch während sich potenzielle Käufer intensiv mit Lage, Ausstattung und Kaufpreis beschäftigen, werden die Nebenkosten oft unterschätzt oder gar übersehen.

Anders als in Deutschland, wo die Erwerbsnebenkosten im Regelfall zwischen 7% und 10% liegen, müssen Immobilienkäufer in Spanien mit deutlich höheren zusätzlichen Kosten rechnen. Diese Differenz kann bei der Finanzplanung erhebliche Auswirkungen haben und im schlimmsten Fall dazu führen, dass das Budget nicht ausreicht oder unerwartete Nachfinanzierungen erforderlich werden.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen: Steuern, Notargebühren, Grundbuchkosten, Anwaltskosten und gegebenenfalls Maklerprovisionen. Jede dieser Positionen unterliegt eigenen Regelungen, die sich teilweise erheblich von deutschen Gepflogenheiten unterscheiden. Hinzu kommt, dass Spanien aus 17 autonomen Gemeinschaften besteht, die jeweils eigene steuerliche Regelungen treffen können – was die Rechtslage zusätzlich komplex macht.

Als Anwalt für Immobilienkauf in Spanien gebe ich Ihnen in diesem Artikel einen umfassenden Überblick über alle relevanten Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Spanien. Sie erfahren, welche Kosten obligatorisch sind, wo regionale Unterschiede bestehen und wie Sie Ihre Gesamtinvestition realistisch kalkulieren können.

Rechtliche Grundlagen: Das spanische Immobilienkaufrecht

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System. Während in Deutschland der Eigentumsübergang erst mit Eintragung im Grundbuch vollzogen wird, erfolgt der Eigentumsübergang in Spanien regelmäßig mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags (escritura pública de compraventa), da diese rechtlich die Übergabe ersetzt. Die Grundbucheintragung hat in Spanien primär deklaratorischen Charakter, ist aber dennoch dringend zu empfehlen, da nur so der Eigentumsübergang gegenüber Dritten wirksam wird.

Im spanischen Immobilienrecht ist die notarielle Beurkundung (Escritura pública de compraventa) notwendig, um den Eigentumserwerb und die Grundbucheintragung zu ermöglichen. Kaufvorverträge können jedoch auch privatschriftlich abgeschlossen werden und sind verbindlich. Anders als deutsche Notare, die eine umfassende Beratungspflicht haben, beschränkt sich die Rolle des spanischen Notars weitgehend auf die Beurkundung und die Überprüfung der formellen Rechtmäßigkeit. Eine inhaltliche Beratung über die wirtschaftlichen oder rechtlichen Risiken des Kaufvertrags gehört nicht zu seinen Aufgaben – ein fundamentaler Unterschied, der deutschen Käufern oft nicht bewusst ist.

Vor der notariellen Beurkundung wird üblicherweise ein privater Vorvertrag (contrato de arras oder contrato privado de compraventa) geschlossen, bei dem eine Anzahlung geleistet wird. Dieser Vorvertrag ist bereits rechtlich bindend und kann mit erheblichen Vertragsstrafen verbunden sein, wenn eine Partei vom Kauf zurücktritt.

Das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) bildet den Rahmen für Immobilientransaktionen, wird aber durch regionale Besonderheiten in den autonomen Gemeinschaften ergänzt. Besonders in Katalonien, dem Baskenland, Galicien und Navarra gelten teilweise eigene zivilrechtliche Vorschriften, die auch Auswirkungen auf Immobiliengeschäfte haben können.

Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Kostenfaktoren beim Immobilienerwerb in Spanien und fällt beim Kauf gebrauchter Immobilien von Privatpersonen oder Unternehmen an. Die Steuersätze werden von den autonomen Gemeinschaften festgelegt und variieren daher regional erheblich – in der Regel zwischen 6% und 13 % des Kaufpreises.

In den bei deutschen Käufern beliebten Regionen gelten folgende Steuersätze: Auf den Balearen liegt der Grundsteuersatz bei 8%, kann aber bei höherwertigen Immobilien progressiv auf bis zu 11% ansteigen. Die Kanarischen Inseln erheben 6,5%, während in Andalusien 7% fällig werden. An der Costa Blanca in der Region Valencia beträgt der Satz 10%, in Katalonien (Costa Brava) sind es 10% mit progressiven Elementen.

Die Bemessungsgrundlage für die ITP ist der höhere Wert zwischen dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis und dem steuerlichen Referenzwert (valor de referencia), der seit 2022 von der spanischen Steuerverwaltung festgelegt wird. Dieser Referenzwert orientiert sich an Marktwerten und soll verhindern, dass durch zu niedrig angesetzte Kaufpreise Steuern gespart werden. Weicht der Kaufpreis erheblich vom Referenzwert ab, kann die Finanzverwaltung eine Nachprüfung vornehmen.

Einige autonome Gemeinschaften gewähren Steuervergünstigungen für bestimmte Käufergruppen, etwa für junge Erstkäufer, Familien mit Kindern oder beim Erwerb von Sozialwohnungen. Diese Ermäßigungen können die Steuerlast erheblich reduzieren, erfordern aber die Erfüllung spezifischer Voraussetzungen und müssen aktiv beantragt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist je nach autonomer Gemeinschaft meist innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung bei der regionalen Steuerbehörde zu entrichten. Bei verspäteter Zahlung fallen Säumniszuschläge und Zinsen an.

Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) bei Neubauten

Beim Ersterwerb einer neu errichteten Immobilie direkt vom Bauträger fällt anstelle der Grunderwerbsteuer die spanische Mehrwertsteuer an. Der reguläre IVA-Satz für Wohnimmobilien beträgt 10% des Kaufpreises. Für nicht zu Wohnzwecken bestimmte Immobilien wie Gewerbeobjekte gilt der erhöhte Satz von 21%.

Als Neubau gilt eine Immobilie, wenn sie erstmals vom Bauträger übertragen wird und noch nicht genutzt wurde. Nach erstmaliger Nutzung gilt der Erwerb als Gebrauchtkauf, und es fällt die Grunderwerbsteuer an. Die Abgrenzung ist in Einzelfällen komplex und sollte im Vorfeld geklärt werden.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer wird bei Neubauten die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD) erhoben, die je nach autonomer Gemeinschaft zwischen 0,5% und 1,5% des Kaufpreises liegt. Diese Steuer entfällt bei gebrauchten Immobilien, da dort bereits die höhere Grunderwerbsteuer anfällt.

Ein wichtiger Aspekt: Während die ITP vom Käufer direkt an die Steuerbehörde abzuführen ist, wird die Mehrwertsteuer üblicherweise vom Bauträger im Kaufpreis einkalkuliert und von diesem an das Finanzamt abgeführt. Die Stempelsteuer muss der Käufer jedoch separat zahlen.

Bei Off-Plan-Käufen, also dem Erwerb noch nicht fertiggestellter Immobilien vom Plan, sind die steuerlichen Regelungen besonders zu beachten. Anzahlungen während der Bauphase können bereits mehrwertsteuerpflichtig sein, wobei die genaue Behandlung vom jeweiligen Zahlungsplan abhängt.

Notarkosten (Gastos de Notaría)

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist in Spanien zwingend vorgeschrieben und mit Kosten verbunden, die sich nach einer gesetzlich festgelegten Gebührenordnung richten. Anders als in Deutschland können Käufer den Notar frei wählen, auch wenn in der Praxis häufig der vom Verkäufer oder Bauträger vorgeschlagene Notar beauftragt wird.

Die Notargebühren sind nicht pauschal, sondern orientieren sich am Kaufpreis, der Anzahl der Vertragsseiten und dem Arbeitsaufwand. Als Richtwert können für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro etwa 800 bis 1.000 Euro Notarkosten veranschlagt werden. Bei höheren Kaufpreisen steigen die Gebühren, allerdings nicht proportional, da es Obergrenzen gibt.

Der spanische Notar prüft die Identität der Vertragsparteien und die formale Verfügungsbefugnis auf Grundlage des Grundbuchs. Eine umfassende inhaltliche Prüfung auf sämtliche Belastungen oder wirtschaftliche Risiken übernimmt er nicht. Diese Aufgabe sollte von einem spezialisierten Rechtsanwalt übernommen werden.

Wichtig zu wissen: Der spanische Notar übernimmt keine Beratungsfunktion im deutschen Sinne. Er überprüft nicht die wirtschaftliche Angemessenheit des Kaufpreises, warnt nicht vor ungünstigen Vertragsklauseln und berät nicht über steuerliche Konsequenzen. Diese umfassende Prüfung und Beratung muss durch einen spezialisierten Rechtsanwalt erfolgen – was zusätzliche Kosten verursacht, aber dringend zu empfehlen ist.

Neben der eigentlichen Beurkundungsgebühr fallen beim Notar weitere kleinere Kosten an, etwa für beglaubigte Kopien der Kaufurkunde, Vollmachten oder Bescheinigungen. Diese Nebenkosten summieren sich typischerweise auf 100 bis 200 Euro.

Grundbuchkosten (Gastos de Registro de la Propiedad)

Die Eintragung des Eigentumsübergangs im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) ist rechtlich nicht zwingend für den Eigentumserwerb erforderlich, aber praktisch unerlässlich. Der volle Schutz gegenüber Dritten und die öffentliche Anerkennung als Eigentümer besteht nur mit Grundbucheintragung.

Die Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro liegen sie typischerweise zwischen 400 und 600 Euro. Zusätzlich können Kosten für vorbereitende Prüfungen und Auskünfte anfallen.

Der Grundbuchbeamte (Registrador) prüft die vorgelegte Kaufurkunde auf formelle Richtigkeit und Übereinstimmung mit den Grundbucheinträgen. Treten dabei Unstimmigkeiten auf – etwa Abweichungen in der Flächenangabe oder nicht eingetragene Lasten –, kann die Eintragung abgelehnt oder nur unter Vorbehalt vorgenommen werden. Die Klärung solcher Diskrepanzen kann zeitaufwendig und kostspielig sein.

Die Grundbucheintragung wird üblicherweise durch den Notar oder einen vom Käufer beauftragten Rechtsanwalt veranlasst. Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Grundbuchamt zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen. Mit Abschluss der Eintragung erhält der Käufer eine aktualisierte Nota Simple, eine Grundbuchauskunft, die ihn als neuen Eigentümer ausweist.

Ein häufiges Problem: In vielen Fällen stimmt die tatsächliche Bebauung nicht vollständig mit der Grundbucheintragung überein, etwa weil An- oder Umbauten nicht ordnungsgemäß dokumentiert wurden. Solche Abweichungen sollten unbedingt vor dem Kauf geklärt und gegebenenfalls regularisiert werden, da sie später erhebliche rechtliche und finanzielle Probleme verursachen können.

Anwaltskosten (Honorarios de Abogado)

Während in Deutschland der Notar eine umfassende Beratungs- und Prüfungspflicht hat, übernimmt diese Funktion in Spanien der Rechtsanwalt. Die Beauftragung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts ist rechtlich zwar nicht vorgeschrieben, praktisch aber dringend zu empfehlen – insbesondere für ausländische Käufer, die mit dem spanischen Rechtssystem nicht vertraut sind.

Ein kompetenter Rechtsanwalt übernimmt folgende wesentliche Aufgaben: Überprüfung der rechtlichen und steuerlichen Situation der Immobilie durch Einholung von Grundbuch-, Kataster- und Bebauungsauszügen; Prüfung auf Schulden, Hypotheken, Zwangsvollstreckungen oder andere Belastungen; Kontrolle der Bau- und Wohngenehmigungen sowie der Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan; Verhandlung und Prüfung des Kaufvertrags; Begleitung beim Notartermin mit Übersetzung der Kaufurkunde; steuerliche Beratung zu den Erwerbsnebenkosten und späteren Steuerpflichten; Vertretung gegenüber Behörden und bei der Grundbucheintragung.

Die Anwaltskosten bewegen sich üblicherweise zwischen 1% und 2% des Kaufpreises, mindestens jedoch 2.000 Euro netto. Bei komplexeren Transaktionen oder höherwertigen Immobilien kann das Honorar entsprechend steigen. Viele Kanzleien bieten Pauschalvergütungen an, die alle wesentlichen Leistungen abdecken.

Für deutsch-spanische Mandate empfiehlt sich die Beauftragung einer Anwältin mit Zulassungen in beiden Ländern oder entsprechender Spezialisierung. Die Sprachkompetenz und Kenntnis beider Rechtssysteme sind von unschätzbarem Wert, um Missverständnisse zu vermeiden und eine sachgerechte Beratung zu gewährleisten.

Die Anwaltskosten mögen auf den ersten Blick als verzichtbare Position erscheinen, doch die Erfahrung zeigt, dass fachkundige rechtliche Begleitung spätere Probleme und deutlich höhere Folgekosten verhindern kann. Baurechtswidrige Zustände, versteckte Schulden oder unklare Eigentumsverhältnisse werden durch die anwaltliche Due Diligence frühzeitig erkannt.

Maklerkosten (Honorarios de Agencia Inmobiliaria)

Die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Spanien wird traditionell vom Verkäufer getragen und bewegt sich üblicherweise zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, abhängig von Region und Marktsituation. In touristischen Gebieten und bei höherwertigen Immobilien tendieren die Provisionen zum oberen Ende dieser Spanne.

Anders als in Deutschland, wo seit Dezember 2020 das Bestellerprinzip gilt, kann in Spanien grundsätzlich auch der Käufer zur Zahlung einer Provision herangezogen werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. In der Praxis ist dies regional unterschiedlich – insbesondere auf den Balearen und an der Costa del Sol wird bei internationalen Agenturen nicht selten auch vom Käufer eine Provision verlangt. Käufer sollten Verträge, die eine Käuferprovision vorsehen, kritisch prüfen und gegebenenfalls ablehnen.

Bei Off-Market-Transaktionen oder beim direkten Kauf vom Eigentümer ohne Maklereinschaltung entfallen diese Kosten naturgemäß. Viele Verkäufer sind bereit, bei direkter Kontaktaufnahme einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis zu akzeptieren, da sie die Maklerprovision einsparen.

Wichtig zu wissen: In Spanien besteht keine Pflichtmitgliedschaft in Maklerverbänden, und die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Es gibt sowohl hochprofessionelle Makler als auch unseriöse Anbieter. Seriöse Makler sollten über eine entsprechende Berufshaftpflichtversicherung verfügen und transparent über ihre Vergütung informieren.

Käufer sollten sich vor Vertragsunterzeichnung genau über die Provisionspflicht informieren und diese schriftlich festhalten lassen. Die Provision wird üblicherweise bei Vertragsabschluss fällig, unabhängig davon, ob der Makler für Verkäufer oder Käufer tätig war.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Die Plusvalía Municipal (offiziell: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von Grundstücken und wird beim Verkauf einer Immobilie fällig. Nach spanischem Recht ist grundsätzlich der Verkäufer zur Zahlung der Plusvalía Municipal verpflichtet. In der Vertragspraxis wird nicht selten versucht, diese Steuer vertraglich auf den Käufer zu übertragen, sofern dies ausdrücklich vereinbart wird. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung bleibt der Verkäufer verpflichtet.

Die Steuer bemisst sich nach dem Katasterwert des Grundstücks (nicht des Gebäudes) und der Dauer des Eigentums. Je länger der Verkäufer die Immobilie besessen hat, desto höher fällt die Plusvalía grundsätzlich aus, wobei ein Maximum bei 20 Jahren Besitzdauer erreicht wird. Die konkreten Steuersätze werden von jeder Gemeinde individuell festgelegt und können erheblich variieren – zwischen etwa 0,3% und 3,5% jährlich auf den Bodenwert.

Das spanische Verfassungsgericht hat mit Urteil vom 26.10.2021 (über Art. 107 TRLHL) die Methode zur Berechnung der Plusvalía für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber hat daher ab November 2021 eine Reform eingeführt. Die Plusvalía ist seither nur bei tatsächlich realisiertem Wertzuwachs zu zahlen. Maßgeblich ist die neue gesetzliche Regelung ab November 2021. Kann der Verkäufer nachweisen, dass die Immobilie mit Verlust verkauft wurde oder keine Wertsteigerung erfolgt ist, entfällt die Steuerpflicht. Dies erfordert jedoch eine entsprechende Dokumentation und formelle Antragstellung bei der Gemeinde.

Die Plusvalía Municipal ist innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung bei der zuständigen Gemeindeverwaltung anzumelden und zu bezahlen. Bei Versäumnis dieser Frist drohen Säumniszuschläge. Die Steuerhöhe kann je nach Gemeinde und Grundstückswert zwischen einigen hundert und mehreren tausend Euro liegen.

Käufer sollten im Kaufvertrag eindeutig regeln, wer die Plusvalía trägt, und diese Kosten in ihre Kalkulation einbeziehen, falls sie die Zahlung übernehmen. Bei Zweifeln über die Höhe der Steuer kann bei der Gemeinde vorab eine unverbindliche Schätzung eingeholt werden.

NIE, steuerliche Registrierung und Versicherungen

Für den Immobilienerwerb in Spanien benötigen ausländische Käufer zwingend eine spanische Steueridentifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjeros – NIE). Diese muss vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beantragt werden, da ohne NIE keine Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden kann.

Die NIE kann bei der zuständigen spanischen Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) oder bei spanischen Konsulaten im Ausland beantragt werden. Die Bearbeitungsdauer beträgt üblicherweise zwei bis vier Wochen, in Hochsaison auch länger. Die Gebühren sind mit etwa 10 bis 15 Euro nominal, doch viele Käufer beauftragen zur Beschleunigung und Erleichterung einen Anwalt oder Gestor (Verwaltungsspezialist) mit der Antragstellung, was zusätzliche Kosten von 100 bis 300 Euro verursacht.

Nach Erhalt der NIE muss sich der ausländische Eigentümer beim spanischen Finanzamt (Agencia Tributaria) registrieren lassen und eine Steuererklärung abgeben, selbst wenn zunächst keine Einkünfte in Spanien erzielt werden. Diese steuerliche Registrierung ist Voraussetzung für die spätere Abführung der jährlichen Nichtresidentensteuer oder Vermögenssteuer.

Eine Eigenheimversicherung ist rechtlich nicht vorgeschrieben, praktisch aber unverzichtbar. Die Prämien liegen je nach Deckungsumfang, Lage und Immobilienwert zwischen 200 und 600 Euro jährlich. Besonders bei Finanzierung über eine spanische Bank wird der Abschluss einer Versicherung regelmäßig zur Bedingung gemacht.

Zusätzlich sollten Immobilieneigentümer den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung erwägen, die bei Streitigkeiten mit Nachbarn, Gemeinschaften, Behörden oder Mietern die Rechtskosten übernimmt. Solche Versicherungen kosten zwischen 100 und 200 Euro jährlich und können im Konfliktfall erhebliche Kosten sparen.

Finanzierungsnebenkosten

Wenn der Immobilienkauf über eine Hypothek finanziert wird, entstehen zusätzliche Kosten, die in die Gesamtkalkulation einfließen müssen. Spanische Banken verlangen üblicherweise eine Eigenkapitalquote von mindestens 20% bis 30% des Kaufpreises, bei Nichtresidenten oft sogar 30% bis 40%.

Die Grundschuldbestellung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, was Notarkosten von etwa 0,3% bis 0,5% des Darlehensbetrags und Grundbuchkosten in ähnlicher Höhe verursacht. Die Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothek wird seit 2018 von der Bank getragen und belastet den Käufer nicht.

Viele spanische Banken erheben eine Bearbeitungsgebühr für die Kreditgewährung, die zwischen 0,5% und 2% der Darlehenssumme liegt. Diese Gebühr ist oft verhandelbar und kann bei guter Bonität reduziert oder erlassen werden.

Für die Bewertung der Immobilie (tasación) durch einen vereidigten Gutachter, die von der finanzierenden Bank gefordert wird, fallen Kosten zwischen 300 und 600 Euro an. Diese Bewertung dient der Bank zur Ermittlung des Beleihungswerts und muss vom Käufer bezahlt werden.

Insgesamt können die Finanzierungsnebenkosten etwa 1% bis 2% der Darlehenssumme ausmachen. Bei einem Darlehen von 150.000 Euro wären dies zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Diese Kosten werden zusätzlich zum Kaufpreis und den sonstigen Erwerbsnebenkosten fällig und müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Neben den einmaligen Erwerbsnebenkosten müssen Immobilieneigentümer in Spanien mit verschiedenen laufenden Kosten rechnen, die die Gesamtbelastung erheblich beeinflussen können.

Die wichtigste regelmäßige Belastung ist die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), eine jährliche Kommunalsteuer, die sich nach dem Katasterwert der Immobilie richtet. Die Steuersätze werden von den Gemeinden festgelegt und variieren erheblich – zwischen etwa 0,4% und 1,1% des Katasterwerts. Für eine typische Ferienimmobilie können dies 300 bis 1.500 Euro jährlich sein. Die IBI wird meist in zwei Raten (Sommer und Herbst) erhoben.

Nichtresidente, die ihre Immobilie nicht vermieten, müssen eine fiktive Vermietungsteuer zahlen. Das spanische Finanzamt unterstellt einen kalkulatorischen Mietertrag in Höhe von 1,1% oder 2% des Katasterwertes (je nach Aktualität der Katastertabellen) und besteuert diesen mit 19% für EU-Bürger. Dies entspricht einer zusätzlichen jährlichen Belastung von etwa 0,2% bis 0,4% des Katasterwerts.

Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern fallen Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad) an, die je nach Ausstattung der Anlage zwischen 300 und 3.000 Euro jährlich liegen können. Anlagen mit Pool, Garten, Concierge oder Aufzug verursachen entsprechend höhere Kosten. Diese Gebühren decken die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Versicherungen und Verwaltungskosten.

Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas verursachen weitere laufende Kosten, die je nach Nutzungsintensität sehr unterschiedlich ausfallen. Für eine Ferienimmobilie mit gelegentlicher Nutzung können jährlich etwa 500 bis 1.000 Euro anfallen, bei dauerhafter Bewohnung entsprechend mehr.

Müllgebühren werden von den Gemeinden erhoben und liegen typischerweise zwischen 50 und 200 Euro jährlich. Einige Gemeinden schlagen diese Gebühr auf die Grundsteuer auf, andere erheben sie separat.

Typische Fallkonstellationen und Kostenbeispiele

Um die theoretischen Ausführungen zu veranschaulichen, betrachten wir drei typische Erwerbssituationen:

Fallkonstellation 1: Gebrauchte Ferienwohnung auf Mallorca Eine Familie erwirbt eine gebrauchte Wohnung für 300.000 Euro. Es fallen an: Grunderwerbsteuer 8% (24.000 Euro), Notarkosten (800 Euro), Grundbuchkosten (500 Euro), Anwaltskosten 1,5% (4.500 Euro), NIE-Beantragung über Agentur (200 Euro). Gesamtnebenkosten: 30.000 Euro entsprechend 10% des Kaufpreises.

Fallkonstellation 2: Neubau-Reihenhaus an der Costa Blanca Ein Paar kauft ein Reihenhaus vom Bauträger für 400.000 Euro. Es fallen an: Mehrwertsteuer 10% (40.000 Euro, im Kaufpreis bereits eingerechnet), Stempelsteuer 1,5% (6.000 Euro), Notarkosten (1.000 Euro), Grundbuchkosten (600 Euro), Anwaltskosten 1,5% (6.000 Euro), NIE-Beantragung (200 Euro). Gesamtnebenkosten zusätzlich zum Nettokaufpreis: 13.800 Euro entsprechend 3,45%.

Fallkonstellation 3: Luxusvilla auf Ibiza mit Finanzierung Ein Investor erwirbt eine Villa für 1.200.000 Euro mit 600.000 Euro Eigenkapital und 600.000 Euro Darlehen. Es fallen an: Grunderwerbsteuer 11% progressiv (etwa 120.000 Euro), Notarkosten Kauf (2.500 Euro), Grundbuchkosten Kauf (1.500 Euro), Anwaltskosten 1,5% (18.000 Euro), Finanzierungsnebenkosten 1,5% (9.000 Euro), Notarkosten Grundschuld (2.000 Euro), Grundbuchkosten Grundschuld (2.000 Euro), Bankbewertung (600 Euro), NIE-Beantragung (200 Euro). Gesamtnebenkosten: 155.800 Euro entsprechend 13% des Kaufpreises.

Diese Beispiele verdeutlichen, dass die Nebenkosten je nach Art der Immobilie, Region und Finanzierungsstruktur erheblich variieren können. In jedem Fall sollte mit mindestens 10% bis 15% Nebenkosten auf den Kaufpreis kalkuliert werden.

Praktische Tipps für Käufer

Basierend auf der langjährigen Erfahrung in der Begleitung deutsch-spanischer Immobilienkäufe lassen sich folgende Empfehlungen aussprechen:

Realistische Budgetplanung: Kalkulieren Sie von Anfang an mit 15% Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Dies verhindert böse Überraschungen und Finanzierungslücken. Bei finanzierten Käufen müssen die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital bestritten werden.

Frühzeitige NIE-Beantragung: Beantragen Sie die spanische Steueridentifikationsnummer bereits Wochen vor dem geplanten Kauftermin. Verzögerungen bei der NIE-Erteilung können den gesamten Kaufprozess blockieren.

Qualifizierte rechtliche Beratung: Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Eine versierte Anwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht kostet zwar Geld, kann aber durch gründliche Prüfung erhebliche Folgeprobleme und -kosten verhindern. Die Investition von 1% bis 2% in anwaltliche Beratung ist gut angelegt.

Steuerliche Beratung einbeziehen: Konsultieren Sie einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater, idealerweise bereits vor dem Kauf. Die Strukturierung des Erwerbs (persönlich oder über eine Gesellschaft) kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, sowohl in Spanien als auch in Deutschland.

Vertragsklauseln genau prüfen: Achten Sie besonders auf Regelungen zur Tragung der Plusvalía Municipal, zu etwaigen Käuferprovisionen und zu Vertragsstrafen bei Rücktritt. Lassen Sie den Kaufvertrag vollständig ins Deutsche übersetzen, bevor Sie unterschreiben.

Kostenvoranschläge einholen: Fordern Sie von allen Beteiligten – Notar, Anwalt, Makler – vorab schriftliche Kostenvoranschläge an. Dies schafft Transparenz und vermeidet nachträgliche Überraschungen.

Liquiditätsreserve einplanen: Halten Sie über die kalkulierten Nebenkosten hinaus eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben bereit. Kleinere Reparaturen, erforderliche Modernisierungen oder behördliche Auflagen können zusätzliche Kosten verursachen.

Fördermöglichkeiten prüfen: Informieren Sie sich über eventuelle Steuervergünstigungen oder Förderungen, die für Ihre Situation in Betracht kommen könnten. Manche autonomen Gemeinschaften bieten Ermäßigungen für bestimmte Käufergruppen.

Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien

Vor dem Kauf:

• NIE-Nummer rechtzeitig beantragen
• Spezialisierte Anwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht mandatieren
• Finanzierung klären und Finanzierungszusage einholen
• Budget inklusive 15% Nebenkosten realistisch kalkulieren
• Steuerliche Beratung zu Erwerbsstruktur und Folgekosten einholen

Due Diligence durch Anwalt:

• Grundbuchauszug (Nota Simple) prüfen auf Lasten und Rechte Dritter
• Katasterauszug kontrollieren auf Übereinstimmung mit Realität
• Bebauungsplan und Baugenehmigungen überprüfen
• Energieausweis anfordern und prüfen
• Schuldenfreiheitsbescheinigung (certificado de cargas) einholen
• IBI-Zahlungen der Vorjahre kontrollieren
• Bei Wohnungen: Gemeinschaftsprotokoll der letzten Jahre prüfen
• Wasserrechte und Anschlüsse verifizieren

Vertragsverhandlung:

• Kaufvertrag auf Deutsch übersetzen lassen
• Regelung zur Plusvalía Municipal eindeutig festlegen
• Fälligkeit und Höhe aller Zahlungen klar definieren
• Rücktrittsklauseln und Vertragsstrafen verstehen
• Übergabetermin und -modalitäten vereinbaren

Beim Notartermin:

• Alle Parteien mit gültigen Ausweisdokumenten und NIE erscheinen
• Kaufpreis durch Banküberweisung nachweisbar zahlen (keine Bargeschäfte)
• Schlüsselübergabe protokollieren
• Beglaubigte Kopien der Kaufurkunde für alle Beteiligten anfertigen

Nach dem Kauf:

• Grundbucheintragung innerhalb von drei Monaten veranlassen
• Grunderwerbsteuer/Stempelsteuer innerhalb von 30 Tagen zahlen
• Steuerliche Registrierung beim spanischen Finanzamt
• Eigenheimversicherung abschließen
• Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas) auf eigenen Namen umschreiben
• Bei Wohnungen: Gemeinschaft über Eigentümerwechsel informieren

Handlungsempfehlung

Der Immobilienerwerb in Spanien ist für deutsche Käufer mit erheblichen Nebenkosten verbunden, die deutlich über dem in Deutschland üblichen Niveau liegen. Eine realistische Kalkulation mit 10% bis 15% zusätzlich zum Kaufpreis ist unerlässlich, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Die Komplexität des spanischen Immobilienrechts, die Vielfalt der beteiligten Behörden und die regionalen Unterschiede zwischen den autonomen Gemeinschaften machen eine fachkundige Begleitung durch eine spezialisierte Anwältin praktisch unverzichtbar. Die unterschiedliche Rolle des spanischen Notars im Vergleich zum deutschen System erfordert zusätzliche Absicherung durch anwaltliche Beratung.

Neben den einmaligen Erwerbsnebenkosten müssen laufende Kosten wie Grundsteuer, Nichtresidentensteuer und Gemeinschaftsgebühren in die langfristige Finanzplanung einbezogen werden. Die Gesamtbelastung kann je nach Immobilie und Nutzungsintensität erheblich variieren.

Trotz dieser zusätzlichen Kosten und des erhöhten Beratungsbedarfs bleibt der spanische Immobilienmarkt für deutsche Käufer attraktiv. Mit sorgfältiger Vorbereitung, realistischer Budgetplanung und kompetenter Rechtsberatung lassen sich die Risiken minimieren und ein rechtssicherer Erwerb realisieren.

Als Anwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht begleite ich deutsche Mandanten bei allen Schritten des Immobilienerwerbs in Spanien. Von der ersten Beratung über die Due Diligence bis zur abschließenden Grundbucheintragung sorge ich für Rechtssicherheit und transparente Kostenplanung. Vereinbaren Sie gerne ein erstes Beratungsgespräch, um Ihr Immobilienprojekt in Spanien auf ein solides rechtliches Fundament zu stellen.