Immobilienkauf in Spanien: Verträge und Voraussetzungen im Überblick

Warum Vertragsgestaltung und Voraussetzungen beim Immobilienkauf in Spanien entscheidend sind

Der Immobilienkauf in Spanien folgt anderen rechtlichen Strukturen als in Deutschland und erfordert von ausländischen Käufern ein hohes Maß an Eigenverantwortung. Während deutsche Käufer an einen klar definierten, notariell begleiteten Prozess gewöhnt sind, begegnen sie in Spanien einer mehrstufigen Vertragsstruktur mit unterschiedlichen rechtlichen Wirkungen. Das Verständnis dieser Strukturen und der formellen Voraussetzungen ist fundamental für einen rechtssicheren Erwerb.

Viele deutsche Käufer unterschätzen die Bedeutung der Vorverträge und gehen fälschlicherweise davon aus, dass der spanische Notar eine ähnlich umfassende Prüfungs- und Beratungsfunktion übernimmt wie in Deutschland. Diese Fehlannahme kann zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Problemen führen. Der spanische Notar beschränkt sich im Gegensatz zu seinem deutschen Pendant auf die formelle Beurkundung, Identitätsprüfung und die Einsicht in aktuelle Grundbuchauszüge. Eine darüber hinausgehende umfassende rechtliche oder wirtschaftliche Prüfung (Due Diligence) erfolgt nicht, sodass hierfür zwingend ein spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden sollte.

Hinzu kommen formelle Voraussetzungen wie die spanische Steueridentifikationsnummer (NIE), ohne die kein Immobilienerwerb möglich ist, sowie umfangreiche Dokumentationspflichten im Rahmen der Geldwäscheprävention. Die Kenntnis dieser Anforderungen und die rechtzeitige Erfüllung sind entscheidend, um Verzögerungen oder das Scheitern des Kaufvorhabens zu vermeiden.

Als Anwalt für Immobilienkauf in Spanien gebe ich Ihnen in diesem Artikel einen umfassenden Überblick über die vertraglichen Strukturen beim Immobilienkauf in Spanien, die rechtlichen Voraussetzungen für ausländische Käufer und die notwendigen Schritte für einen rechtssicheren Erwerb. Sie erfahren, welche Verträge wann abgeschlossen werden, welche rechtlichen Konsequenzen damit verbunden sind und worauf Sie bei der Vertragsgestaltung besonders achten sollten.

Rechtliche Grundlagen des spanischen Immobilienkaufs

Das spanische Immobilienrecht basiert auf dem Código Civil (Zivilgesetzbuch) und wird durch regionale Besonderheiten in den autonomen Gemeinschaften ergänzt. Der Eigentumserwerb an Immobilien erfolgt in Spanien regelmäßig bereits mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, da diese die für den Eigentumserwerb notwendige Übergabe im Regelfall ersetzt. Die Grundbucheintragung ist für den vollen Schutz gegenüber Dritten und für die Durchsetzbarkeit des Eigentums unerlässlich.

Das spanische Immobilienrecht kennt keinen dem deutschen Grundstückskaufvertrag vergleichbaren, notariell zu beurkundenden Vertrag mit aufschiebender Bedingung der Kaufpreiszahlung. Stattdessen wird in der Praxis typischerweise zunächst ein privatschriftlicher Vorvertrag geschlossen, bei dem eine Anzahlung erfolgt, und später die endgültige notarielle Beurkundung vorgenommen.

Theoretisch ist in Spanien ein Eigentumserwerb an Immobilien auch ohne notarielle Beurkundung durch Einigung und tatsächliche Übergabe möglich. Diese Konstellation ist jedoch praktisch irrelevant, da die Eintragung im Grundbuch eine notarielle Urkunde zwingend voraussetzt und nur mit Eintragung ein gesicherter Rechtserwerb erfolgt.

Das spanische Recht unterscheidet streng zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Wirkungen. Der Kaufvertrag begründet schuldrechtliche Ansprüche, während die dingliche Eigentumsverschaffung durch Einigung und Übergabe (traditio) erfolgt. Die notarielle Urkunde ersetzt dabei regelmäßig die tatsächliche Übergabe. Diese Konzeption unterscheidet sich erheblich vom deutschen Trennungs- und Abstraktionsprinzip.

Wichtig ist auch die unterschiedliche Rolle der Beteiligten: Während in Deutschland Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Makler klar definierte, gesetzlich geregelte Funktionen haben, ist das spanische System flexibler, aber auch weniger standardisiert. Dies erfordert vom Käufer ein höheres Maß an Eigenverantwortung und macht fachkundige anwaltliche Begleitung praktisch unverzichtbar.

Die spanische Steueridentifikationsnummer (NIE)

Die NIE (Número de Identificación de Extranjeros) ist eine zwingende Voraussetzung für jeden Immobilienerwerb durch Ausländer in Spanien. Ohne NIE kann weder ein Kaufvertrag notariell beurkundet noch eine Grundbucheintragung vorgenommen werden. Die NIE dient als steuerliche Identifikationsnummer und ermöglicht alle rechtsgeschäftlichen Handlungen in Spanien.

Die Beantragung der NIE erfolgt bei der zuständigen spanischen Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) oder bei spanischen Konsulaten im Ausland. Für die Antragstellung sind ein gültiger Reisepass oder Personalausweis, ein ausgefülltes Antragsformular (Modelo EX-15) sowie der Nachweis des berechtigten Interesses erforderlich. Als berechtigtes Interesse gilt unter anderem der beabsichtigte Immobilienerwerb, was durch einen Vorvertrag, eine Reservierungsvereinbarung oder ein Maklerschreiben nachgewiesen werden kann.

Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Behörde und Jahreszeit zwischen zwei und sechs Wochen. In den Sommermonaten und in beliebten Urlaubsregionen können längere Wartezeiten auftreten. Die Gebühr für die NIE-Erteilung beträgt etwa 10 bis 15 Euro und wird durch Zahlung der Tasa Modelo 790 entrichtet.

Viele Käufer beauftragen eine Agentur oder Gestor (Verwaltungsspezialist) mit der NIE-Beantragung. Dies beschleunigt den Prozess erheblich und stellt sicher, dass alle Unterlagen korrekt eingereicht werden. Die Kosten für diese Dienstleistung liegen zwischen 100 und 300 Euro, sind aber angesichts der eingesparten Zeit und vermiedenen Komplikationen meist gut investiert.

Wichtig zu wissen: Die NIE-Nummer selbst ist lebenslang gültig und muss nicht neu beantragt werden. Allerdings verlangen viele spanische Behörden und Banken regelmäßig eine aktuelle Bescheinigung über die NIE-Zuteilung. Für steuerliche Verpflichtungen wie Steuererklärungen oder die Zahlung der Grundsteuer bleibt die NIE als Ordnungsmerkmal zwingend erforderlich. Nach Erhalt der NIE ist außerdem eine steuerliche Registrierung bei der Agencia Tributaria (spanisches Finanzamt) notwendig.

Für EU-Bürger, die dauerhaft in Spanien leben möchten, ist zusätzlich zur NIE nach mehr als drei Monaten Aufenthalt die Anmeldung bei der Gemeinde (Empadronamiento) und die Beantragung des EU-Bürger-Zertifikats erforderlich. Diese Schritte haben zwar keine unmittelbare Bedeutung für den Kaufvorgang, sind aber für die langfristige Rechtssicherheit relevant.

Der Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Am Anfang des Kaufprozesses steht häufig ein Reservierungsvertrag, durch den die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für den Kaufinteressenten reserviert wird. Gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie während der Reservierungsfrist nicht anderweitig zu verkaufen oder zu vermarkten.

Die Reservierungsgebühr liegt typischerweise zwischen 3.000 und 10.000 Euro und wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Die Reservierungsfrist beträgt meist zwischen zwei und vier Wochen und gibt dem Käufer Zeit für die Due Diligence, die Finanzierungszusage und die NIE-Beantragung.

Rechtlich ist der Reservierungsvertrag bereits bindend. Entscheidend ist die genaue Vertragsgestaltung: Wird vereinbart, dass die Reservierungsgebühr im Falle des Rücktritts des Käufers verfällt, handelt es sich um sogenannte arras penitenciales. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Reservierungsgebühr. Zieht sich der Verkäufer zurück, muss er die Reservierungsgebühr in doppelter Höhe zurückzahlen.

Problematisch sind oft unklare Formulierungen zur Frage, unter welchen Umständen ein strafloser Rücktritt möglich ist. Käufer sollten darauf achten, dass der Vertrag aufschiebende Bedingungen enthält, etwa die Erteilung der Finanzierungszusage oder positive Ergebnisse der rechtlichen Prüfung. Fehlen solche Klauseln, kann bereits die Reservierungsgebühr bei Nichtzustandekommen des Kaufs verloren sein.

Der Reservierungsvertrag sollte bereits wesentliche Eckpunkte des späteren Kaufvertrags enthalten: genaue Bezeichnung der Immobilie, vereinbarter Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, voraussichtlicher Zeitpunkt der notariellen Beurkundung und Regelungen zur Kostenverteilung. Je präziser der Reservierungsvertrag formuliert ist, desto geringer das Risiko späterer Streitigkeiten.

Bei Neubauprojekten wird oft eine Reservierungsgebühr für eine noch nicht fertiggestellte Immobilie gezahlt. Hier ist besondere Vorsicht geboten: Der Käufer sollte sicherstellen, dass der Bauträger über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt und die Fertigstellung realistisch ist. Eine anwaltliche Prüfung ist in diesen Fällen besonders wichtig.

Der Vorvertrag (Contrato de Arras oder Contrato Privado de Compraventa)

Der eigentliche Vorvertrag ist das zentrale Dokument des spanischen Immobilienkaufprozesses. Er wird privatschriftlich zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen und begründet bereits rechtlich bindende Verpflichtungen. Mit dem Vorvertrag wird typischerweise eine Anzahlung von 10% bis 20% des Kaufpreises geleistet.

Das spanische Recht kennt drei Arten von Anzahlungen mit unterschiedlichen rechtlichen Konsequenzen:

Arras confirmatorias (Bestätigungsanzahlung): Die Anzahlung dient als Bestätigung des Vertragsschlusses und wird auf den Kaufpreis angerechnet. Ein Rücktritt ist nicht vorgesehen. Kommt der Vertrag nicht zustande, weil eine Partei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt, gelten die allgemeinen Regeln des Vertragsbruchs. Die Anzahlung wird auf eventuellen Schadensersatz angerechnet.

Arras penitenciales (Reuegeld): Diese Form ist in der Immobilienpraxis am häufigsten. Beide Parteien behalten sich ausdrücklich das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten. Tritt der Käufer zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen. Diese Regelung ist abschließend – weitere Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen.

Arras penales (Vertragsstrafe): Die Anzahlung dient als Vertragsstrafe für den Fall der Nichterfüllung. Der nicht säumige Teil kann zusätzlich zur Behaltung oder Rückzahlung in doppelter Höhe auch Schadensersatz verlangen und auf Erfüllung des Vertrags bestehen. Diese Form ist in der Praxis seltener.

Wenn im Vertrag nicht ausdrücklich geregelt ist, um welche Art von Anzahlung es sich handelt, gehen spanische Gerichte im Zweifel von arras confirmatorias aus. Käufer sollten daher unbedingt darauf achten, dass die gewünschte Regelung – meist arras penitenciales – ausdrücklich im Vertrag festgehalten wird.

Der Vorvertrag sollte folgende wesentliche Punkte enthalten:

• Vollständige Identifikation der Vertragsparteien mit NIE/DNI
• Genaue Bezeichnung der Immobilie mit Grundbuch- und Katasterdaten
• Vereinbarter Gesamtkaufpreis und Zahlungsplan
• Höhe der Anzahlung und ausdrückliche Qualifizierung als arras penitenciales
• Termin für die notarielle Beurkundung (escritura pública)
• Zusicherungen des Verkäufers bezüglich Lastenfreiheit, Rechtsmängeln, Baugenehmigungen
• Regelung zur Tragung der Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuern, insbesondere Plusvalía)
• Zustand der Immobilie bei Übergabe, gegebenenfalls eingeschlossenes Inventar
• Regelungen zu Vertragsstrafen und Rücktrittsrechten
• Salvatorische Klausel und Gerichtsstand

Besonders wichtig ist die Regelung bezüglich der Lastenfreiheit: Der Verkäufer sollte zusichern, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Zwangsvollstreckungen, Vorkaufsrechten und sonstigen Belastungen ist. Diese Zusicherung sollte mit einer Vertragsstrafe bewehrt sein, falls sie sich als unzutreffend herausstellt.

Bei Käufen von Bauträgern oder Projektentwicklern sollte der Vorvertrag zusätzlich enthalten: Baubeschreibung mit Ausstattungsmerkmalen, Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe bei Verzug, Bankgarantie gemäß Ley 38/1999 für geleistete Anzahlungen und Regelungen zu eventuellen Planänderungen.

Der Vorvertrag wird häufig nur auf Spanisch verfasst. Deutsche Käufer sollten unbedingt eine vollständige deutsche Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer oder ihren Anwalt anfertigen lassen, bevor sie unterschreiben. Missverständnisse aufgrund sprachlicher Barrieren können später nicht geltend gemacht werden.

Due Diligence: Die rechtliche Prüfung vor Vertragsschluss

Die Due Diligence ist der wichtigste Schritt vor Abschluss des Vorvertrags und sollte durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt durchgeführt werden. Da der spanische Notar keine umfassende Prüfungspflicht hat, liegt die Verantwortung für die rechtliche und wirtschaftliche Prüfung vollständig beim Käufer.

Grundbuchprüfung (Registro de la Propiedad): Der Anwalt holt einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple) ein und prüft diesen auf eingetragene Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Pfändungen, Zwangsvollstreckungen und sonstige Belastungen. Die Nota Simple ist öffentlich zugänglich und kann von jedem gegen geringe Gebühr eingeholt werden. Entscheidend ist die fachkundige Interpretation der Eintragungen.

Häufige Probleme im Grundbuch: nicht gelöschte Altlasten aus früheren Transaktionen, Hypotheken die höher sind als vom Verkäufer angegeben, Zwangsvollstreckungsvermerke oder Vorkaufsrechte zugunsten Dritter. Auch Abweichungen zwischen Grundbuch und Realität – etwa bei Flächenangaben oder Gebäudebeschreibungen – sind nicht selten und müssen vor dem Kauf geklärt werden.

Katasterprüfung: Der Kataster (Catastro) enthält die steuerliche Bewertung der Immobilie sowie technische Daten wie Fläche, Baujahr und Nutzung. Die Katasterdaten müssen mit den Grundbucheinträgen und der Realität übereinstimmen. Abweichungen können Probleme bei der Grundbucheintragung verursachen und beeinflussen die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Ein häufiges Problem: An- oder Umbauten wurden nicht im Kataster erfasst. Dies kann zur Folge haben, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ist als die eingetragene, was zwar zunächst vorteilhaft erscheint, aber rechtliche Probleme nach sich zieht. Solche Diskrepanzen müssen vor dem Kauf durch entsprechende Nachmeldungen behoben werden.

Bebauungsplan und Baugenehmigungen: Der Anwalt prüft, ob die Immobilie dem geltenden Bebauungsplan entspricht und alle erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Besonders bei älteren Immobilien und in ländlichen Gebieten wurden Gebäude oft ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung errichtet.

Liegt keine Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) vor, kann die Immobilie rechtlich nicht bewohnt werden. Zwar wird diese fehlende Genehmigung in der Praxis oft toleriert, aber spätestens bei Verkauf oder Vermietung können erhebliche Probleme entstehen. Die nachträgliche Legalisierung ist oft möglich, aber zeitaufwendig und kostenintensiv.

Energieausweis: Der Verkäufer muss einen gültigen Energieausweis (certificado de eficiencia energética) vorweisen können. Dieser ist Verkaufsvoraussetzung und muss bereits im Exposé angegeben werden. Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig und gibt Auskunft über die energetische Qualität der Immobilie.

Schuldenfreiheitsbescheinigung: Es sollte eine Bescheinigung eingeholt werden, dass keine Schulden bei der Gemeinde (IBI-Rückstände), der Eigentümergemeinschaft oder Versorgungsunternehmen bestehen. Solche Schulden haften grundsätzlich an der Immobilie und gehen auf den Käufer über, auch wenn sie vom Verkäufer verursacht wurden.

Prüfung bei Eigentumswohnungen: Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen sollten die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre eingesehen werden. Diese geben Aufschluss über geplante Sanierungen, bestehende Streitigkeiten, die finanzielle Situation der Gemeinschaft und eventuelle Sonderumlagen. Auch die Gemeinschaftsordnung (estatutos) und die Hausordnung (normas de régimen interior) sollten geprüft werden.

Wasserrechte und Anschlüsse: Besonders in ländlichen Gebieten und auf den Inseln ist die Wasserversorgung nicht selbstverständlich. Es muss geprüft werden, ob ein legaler Wasseranschluss besteht und ob ausreichend Wasserrechte vorhanden sind. Illegale Brunnen oder nicht genehmigte Wasserentnahmen können zu erheblichen rechtlichen Problemen führen.

Denkmalschutz: Liegt die Immobilie in einem Denkmalschutzgebiet oder steht sie selbst unter Denkmalschutz, unterliegen Umbauten und Renovierungen strengen Auflagen. Diese Einschränkungen sollten dem Käufer bewusst sein und im Kaufpreis berücksichtigt werden.

Die Due Diligence sollte idealerweise vor Abschluss des Vorvertrags erfolgen. In der Praxis wird jedoch oft zunächst der Reservierungsvertrag geschlossen und die Due Diligence während der Reservierungsfrist durchgeführt. Wichtig ist, dass der Vorvertrag aufschiebende Bedingungen enthält, die es dem Käufer ermöglichen, bei negativen Prüfungsergebnissen straflos zurückzutreten.

Der notarielle Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa)

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist der abschließende Schritt des Immobilienerwerbs. Mit der Unterzeichnung der escritura pública erfolgt regelmäßig der Eigentumsübergang, auch wenn die Grundbucheintragung erst später vorgenommen wird.

Notarwahl: Anders als in Deutschland kann in Spanien grundsätzlich jeder beliebige Notar beauftragt werden. In der Praxis schlägt meist der Verkäufer oder Bauträger einen Notar vor. Der Käufer hat jedoch das Recht, auf einem anderen Notar zu bestehen. Bei grenzüberschreitenden Transaktionen empfiehlt es sich, einen Notar zu wählen, der Deutsch spricht oder mit dem ein qualifizierter Dolmetscher zusammenarbeitet.

Terminvereinbarung: Der Notartermin wird im Vorvertrag vereinbart und muss rechtzeitig beim Notar bestätigt werden. Alle Vertragsparteien müssen persönlich erscheinen oder sich durch notariell beurkundete Vollmacht vertreten lassen. Die Vollmacht muss in Spanien ausgestellt oder durch eine Apostille legalisiert sein.

Vorbereitung des Notartermins: Der Notar erstellt auf Grundlage des Vorvertrags und der eingereichten Dokumente einen Entwurf der Kaufurkunde. Dieser Entwurf sollte dem Käufer rechtzeitig vor dem Termin zur Verfügung gestellt werden, idealerweise mit deutscher Übersetzung. In der Praxis wird dies jedoch oft versäumt, sodass die Kaufurkunde erst beim Notartermin selbst vorliegt.

Erforderliche Dokumente: Zum Notartermin müssen alle Parteien mitbringen: gültigen Reisepass oder Personalausweis, NIE (für Ausländer), bei spanischen Verkäufern DNI (Documento Nacional de Identidad), bei juristischen Personen Handelsregisterauszug und Vertretungsvollmacht, Grundbuchauszug (Nota Simple) nicht älter als drei Monate, Energieausweis, IBI-Zahlungsnachweis des laufenden Jahres und bei Wohnungen Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über Schuldenfreiheit.

Ablauf des Notartermins: Der Notar verliest die Kaufurkunde vollständig, identifiziert die Parteien und bestätigt ihre Geschäftsfähigkeit und Vertretungsbefugnis. Er prüft die formelle Übereinstimmung der vorgelegten Dokumente mit der Kaufurkunde. Eine inhaltliche Beratung zu den wirtschaftlichen oder rechtlichen Risiken des Geschäfts erfolgt nicht.

Die Kaufurkunde enthält typischerweise: vollständige Personalien der Parteien, detaillierte Beschreibung der Immobilie mit Grundbuch- und Katasterdaten, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Erklärung über bereits erfolgte Anzahlungen, Bestätigung der Lastenfreiheit durch den Verkäufer, Regelungen zur Übergabe und zum Zustand der Immobilie, Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer und steuerliche Erklärungen.

Kaufpreiszahlung: Der Restkaufpreis wird üblicherweise durch Bankscheck oder Banküberweisung gezahlt, die beim Notartermin nachgewiesen werden muss. Barzahlungen über 2.500 Euro sind in Spanien im Immobiliengeschäft gesetzlich verboten. Die Bank des Käufers muss die Herkunft der Mittel im Rahmen der Geldwäscheprävention dokumentieren.

Unterschrift und Beurkundung: Nach Verlesung und Klärung eventueller Fragen unterzeichnen alle Parteien die Kaufurkunde. Der Notar beglaubigt die Unterschriften und versieht die Urkunde mit seinem Siegel. Damit ist die Beurkundung abgeschlossen und das Eigentum geht über.

Ausfertigung der Urkunde: Alle Parteien erhalten eine beglaubigte Kopie (copia autorizada) der Kaufurkunde. Das Original (matriz) verbleibt beim Notar. Für die Grundbucheintragung wird eine besondere Ausfertigung (copia simple para el Registro) benötigt.

Schlüsselübergabe: Die Übergabe der Immobilie mit Schlüsseln erfolgt meist unmittelbar nach dem Notartermin. Es empfiehlt sich, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, in dem der Zustand der Immobilie und etwaige Mängel dokumentiert werden. Auch Zählerstände für Strom, Wasser und Gas sollten festgehalten werden.

Sprachliche Besonderheiten: Wenn eine Partei die spanische Sprache nicht ausreichend beherrscht, muss ein vereidigter Dolmetscher hinzugezogen werden. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass alle Parteien den Inhalt der Urkunde verstehen. Die Kosten für den Dolmetscher trägt üblicherweise der Käufer.

Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger – sei es ein bereits fertiggestellter Neubau oder ein noch zu errichtendes Objekt (Off-Plan-Kauf) – unterliegt besonderen rechtlichen Regelungen zum Schutz der Käufer.

Bankgarantie nach Ley 38/1999: Wenn der Käufer Anzahlungen vor Fertigstellung leistet, muss der Bauträger gemäß Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación) in Verbindung mit den Regelungen nach Ley 20/2015 eine Bankbürgschaft oder Versicherung für die geleisteten Beträge stellen. Diese soll die Rückzahlung absichern, falls das Bauprojekt nicht vertragsgemäß fertiggestellt wird. Käufer sollten die Bankgarantie vor jeder Zahlung anfordern und prüfen.

In der Praxis versuchen Bauträger oft, diese Verpflichtung zu umgehen, indem sie sich die Anzahlungen nicht als solche, sondern als Darlehen oder sonstige Leistungen bestätigen lassen. Käufer sollten darauf bestehen, dass Anzahlungen ausdrücklich als solche bezeichnet werden und die entsprechende Bankgarantie gestellt wird.

Baubeschreibung und Qualitätsstandards: Der Kaufvertrag oder der Vorvertrag sollte eine detaillierte Baubeschreibung mit Angaben zu verwendeten Materialien, Ausstattungsmerkmalen und technischen Standards enthalten. Oft wird auf eine „memoria de calidades“ (Qualitätsbeschreibung) verwiesen, die integraler Bestandteil des Vertrags wird.

Käufer sollten darauf achten, dass die Baubeschreibung verbindlich ist und Abweichungen nur mit ihrer Zustimmung erfolgen dürfen. Vertragsklauseln, die dem Bauträger einseitige Änderungsrechte einräumen, sollten vermieden oder zumindest eng begrenzt werden.

Fertigstellungstermin und Verzugsregelungen: Der Vertrag sollte einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten und Vertragsstrafen für den Fall der verspäteten Fertigstellung vorsehen. Typisch sind Vertragsstrafen von 1% bis 2% des Kaufpreises pro Monat Verzug, häufig begrenzt auf maximal 10% bis 20% des Kaufpreises.

Ohne ausdrückliche Vertragsstrafe hat der Käufer zwar theoretisch Schadensersatzansprüche bei Verzug, muss aber den konkreten Schaden nachweisen, was praktisch schwierig ist. Vertragsstrafen erleichtern die Durchsetzung erheblich.

Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación): Bei Neubauten muss der Bauträger vor Übergabe die Erstbezugsgenehmigung vorlegen. Diese bescheinigt, dass das Gebäude entsprechend der erteilten Baugenehmigung errichtet wurde und die baurechtlichen Anforderungen erfüllt. Ohne diese Genehmigung ist die Nutzung rechtlich nicht zulässig.

Käufer sollten im Vertrag ausdrücklich vereinbaren, dass die Übergabe erst nach Vorlage der Erstbezugsgenehmigung erfolgt und dass bis dahin auch keine Restzahlung fällig wird. Die Praxis zeigt, dass Bauträger oft versuchen, Immobilien ohne vollständige Genehmigungen zu übergeben.

Zehnjährige Bauträger-Gewährleistung: In Spanien haftet der Bauträger zehn Jahre für Schäden an der Struktur und den wesentlichen Bauteilen des Gebäudes. Diese Gewährleistung muss durch eine Versicherung (seguro decenal) abgedeckt sein. Käufer sollten die Police vor Kaufabschluss einsehen und sich eine Kopie aushändigen lassen.

Mehrwertsteuer und Zahlungsplan: Beim Neubaukauf fällt Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer an. Die Mehrwertsteuer wird üblicherweise auf den Kaufpreis aufgeschlagen und vom Bauträger an das Finanzamt abgeführt. Der Käufer muss zusätzlich die Stempelsteuer zahlen.

Der Zahlungsplan sollte sich an den Baufortschritt koppeln: typischerweise 10% bis 30% Anzahlung bei Vertragsschluss, weitere Teilzahlungen bei definierten Bauabschnitten und die Restzahlung bei Übergabe. Käufer sollten vermeiden, zu hohe Anzahlungen zu frühen Zeitpunkten zu leisten.

Finanzierung des Immobilienkaufs

Viele Käufer finanzieren den Immobilienerwerb ganz oder teilweise durch eine Hypothek. Die Finanzierung sollte frühzeitig geklärt werden, da sie den Kaufprozess erheblich beeinflusst.

Finanzierung in Spanien oder Deutschland: Käufer haben grundsätzlich die Wahl, eine Hypothek bei einer spanischen oder deutschen Bank aufzunehmen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Spanische Banken kennen den lokalen Markt besser und die Finanzierungsabwicklung ist oft einfacher. Deutsche Banken bieten möglicherweise günstigere Konditionen und der Käufer hat es mit vertrauten Vertragsstrukturen zu tun.

Beleihungsquoten: Spanische Banken finanzieren bei Residenten üblicherweise bis zu 70% bis 80% des Kaufpreises oder Verkehrswerts, je nachdem welcher Wert niedriger ist. Bei Nichtresidenten sind die Beleihungsquoten deutlich niedriger, typischerweise maximal 60% bis 70%. Für Ferienimmobilien gelten oft noch restriktivere Regelungen.

Erforderliche Unterlagen: Für die Finanzierungsanfrage benötigen spanische Banken: Kopie von Reisepass und NIE, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbständigen Steuererklärungen der letzten zwei Jahre, Kontoauszüge der letzten drei Monate, Vermögensübersicht und Exposé der zu kaufenden Immobilie mit Grundbuchauszug.

Immobilienbewertung: Die Bank beauftragt einen vereidigten Gutachter mit der Bewertung der Immobilie. Die Kosten von 300 bis 600 Euro trägt der Käufer. Die Bewertung dient der Bank zur Bestimmung des Beleihungswerts und ist Grundlage für die Kreditentscheidung.

Finanzierungsnebenkosten: Bei Finanzierung entstehen zusätzliche Kosten: Notarkosten für die Grundschuldbestellung (etwa 0,3% bis 0,5% der Darlehenssumme), Grundbuchkosten für die Eintragung der Hypothek (etwa 0,3% bis 0,5%), Bewertungskosten (300 bis 600 Euro), Bearbeitungsgebühr der Bank (0,5% bis 2% der Darlehenssumme, oft verhandelbar). Die Stempelsteuer auf die Hypothek wird seit 2018 von der Bank getragen.

Hypothekenvertrag: Der Hypothekenvertrag wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Spanische Hypothekenverträge sind oft sehr umfangreich und enthalten zahlreiche Klauseln, die für deutsche Kreditnehmer ungewohnt sind. Eine anwaltliche Prüfung des Hypothekenvertrags ist dringend zu empfehlen.

Problematisch sind oft Klauseln zu Wechselkursrisiken bei Fremdwährungsdarlehen, einseitige Änderungsrechte der Bank bezüglich Zinsen und Gebühren sowie weitreichende Vollstreckungsunterwerfungen. Nach der spanischen Hypothekenrechtsreform von 2019 wurden Verbraucher zwar besser geschützt, aber viele Banken verwenden weiterhin fragwürdige Klauseln.

Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypothek können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Diese sind gesetzlich begrenzt auf 0,25% der vorzeitig zurückgezahlten Summe bei variabler Verzinsung innerhalb der ersten fünf Jahre, 0,15% nach fünf Jahren und bei Festzinshypotheken auf 2% in den ersten zehn Jahren sowie 1,5% danach.

Die Grundbucheintragung (Inscripción en el Registro de la Propiedad)

Nach der notariellen Beurkundung muss die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden. Zwar ist die Eintragung rechtlich nicht zwingend für den Eigentumserwerb, praktisch aber unverzichtbar für den Schutz gegenüber Dritten.

Veranlassung der Eintragung: Die Eintragung wird üblicherweise durch den Notar oder den beauftragten Anwalt veranlasst. Der Notar übermittelt die Kaufurkunde an das zuständige Grundbuchamt. Die Zuständigkeit richtet sich nach der Lage der Immobilie.

Prüfung durch den Grundbuchbeamten: Der Registrador (Grundbuchbeamte) prüft die Kaufurkunde auf formelle Richtigkeit und Übereinstimmung mit den bestehenden Grundbucheinträgen. Gibt es keine Beanstandungen, wird die Eintragung vorgenommen. Dies dauert typischerweise zwischen zwei Wochen und zwei Monaten, je nach Arbeitsbelastung des Grundbuchamts.

Mögliche Eintragungshindernisse: Häufige Probleme, die die Eintragung verzögern oder verhindern: Abweichungen zwischen den Angaben in der Kaufurkunde und dem Grundbuch (etwa bei Flächenangaben, Grenzbeschreibungen oder Gebäudedaten), nicht gelöschte Altlasten aus früheren Transaktionen, fehlende Genehmigungen für An- oder Umbauten und Unstimmigkeiten zwischen Grundbuch und Kataster.

Solche Probleme müssen durch ergänzende notarielle Erklärungen, Vermessungen oder behördliche Bescheinigungen behoben werden. Dies kann zeitaufwendig und kostenintensiv sein. Eine gründliche Due Diligence vor dem Kauf hilft, solche Probleme zu vermeiden.

Vorläufige Eintragung: Bis zur endgültigen Eintragung wird eine vorläufige Eintragung (asiento de presentación) vorgenommen. Diese sichert die Priorität des Käufers gegenüber später eingegangenen Eintragungsanträgen. Die vorläufige Eintragung ist 60 Tage wirksam.

Grundbuchauskunft nach Eintragung: Nach erfolgreicher Eintragung sollte eine neue Nota Simple eingeholt werden, die den Käufer als Eigentümer ausweist. Diese Auskunft dient als Nachweis des Eigentums und sollte sorgfältig aufbewahrt werden.

Kosten der Grundbucheintragung: Die Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro liegen sie bei etwa 400 bis 600 Euro. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Steuerliche Pflichten nach dem Kauf

Mit dem Immobilienerwerb entstehen verschiedene steuerliche Verpflichtungen, die fristgerecht erfüllt werden müssen.

Zahlung der Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer (ITP) bei gebrauchten Immobilien oder die Stempelsteuer (AJD) bei Neubauten muss je nach autonomer Gemeinschaft meist innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung bei der regionalen Steuerbehörde angemeldet und bezahlt werden. Die Anmeldung erfolgt durch Einreichung des Modelo 600 zusammen mit einer Kopie der Kaufurkunde.

Bei verspäteter Zahlung fallen Säumniszuschläge und Zinsen an. Die Grundbucheintragung wird nicht vorgenommen, solange die Steuerzahlung nicht nachgewiesen ist. Daher ist die fristgerechte Zahlung essentiell.

Steuerliche Registrierung: Ausländische Käufer müssen sich nach Erhalt der NIE beim spanischen Finanzamt (Agencia Tributaria) steuerlich registrieren lassen. Dies ist Voraussetzung für die spätere Abgabe von Steuererklärungen.

Laufende Steuerpflichten: Immobilieneigentümer unterliegen in Spanien verschiedenen laufenden Steuern: die kommunale Grundsteuer (IBI) wird jährlich von der Gemeinde erhoben, Nichtresidenten müssen eine jährliche Einkommensteuererklärung abgeben (Modelo 210), auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Das Finanzamt unterstellt einen fiktiven Mietertrag und besteuert diesen mit 19% für EU-Bürger. Zusätzlich kann Vermögensteuer anfallen, wenn der Wert aller in Spanien belegenen Vermögenswerte den Freibetrag überschreitet (zwischen 500.000 und 700.000 Euro je nach Region).

Doppelbesteuerungsabkommen: Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, das verhindert, dass Einkünfte doppelt besteuert werden. In Deutschland gezahlte Steuern können unter bestimmten Voraussetzungen auf die spanische Steuerschuld angerechnet werden und umgekehrt. Eine steuerliche Beratung durch einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Berater ist empfehlenswert.

Besondere Kaufsituationen

Zwangsversteigerungen: Der Kauf von Immobilien in der Zwangsversteigerung kann preislich attraktiv sein, birgt aber erhebliche Risiken. Zwangsversteigerungen werden von den Gerichten durchgeführt und folgen einem besonderen Verfahren. Käufer sollten sich vorab rechtlich beraten lassen und die Immobilie besichtigen, was nicht immer möglich ist. Nach Zuschlag hat der Käufer nur begrenzte Gewährleistungsansprüche.

Erbauseinandersetzungen: Beim Kauf von Immobilien im Rahmen von Erbauseinandersetzungen ist besondere Vorsicht geboten. Es muss sichergestellt sein, dass alle Miterben dem Verkauf zugestimmt haben und keine Pflichtteilsansprüche bestehen, die die Eigentumsübertragung gefährden könnten. Eine gründliche Prüfung der Erbfolge und der Verfügungsbefugnis der Verkäufer ist unerlässlich.

Kauf von juristischen Personen: Manchmal wird statt der Immobilie selbst eine Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält (Share Deal statt Asset Deal). Dies kann steuerliche Vorteile haben, birgt aber erhebliche Risiken, da der Käufer auch alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft übernimmt. Eine umfassende Due Diligence der Gesellschaft ist in solchen Fällen zwingend erforderlich.

Timesharing und Teilzeiteigentum: Der Kauf von Timesharing-Anteilen unterliegt besonderen gesetzlichen Regelungen zum Verbraucherschutz. Käufer haben ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen. Vorsicht ist geboten bei unseriösen Anbietern, die aggressive Verkaufstaktiken anwenden. Die rechtliche Beratung vor Vertragsschluss ist dringend anzuraten.

Typische Fehler und wie man sie vermeidet

Aus der Praxis lassen sich häufige Fehler identifizieren, die deutsche Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien machen:

Unzureichende Due Diligence: Viele Käufer verlassen sich darauf, dass der Notar alle notwendigen Prüfungen vornimmt. Dies ist ein Irrtum. Die gründliche rechtliche Prüfung durch einen spezialisierten Anwalt ist unverzichtbar und verhindert böse Überraschungen.

Zu schnelle Vertragsunterzeichnung: Unter dem Eindruck der Urlaubsstimmung oder unter Druck des Verkäufers oder Maklers unterschreiben Käufer oft voreilig Reservierungs- oder Vorverträge. Diese sind aber bereits rechtlich bindend. Ausreichend Bedenkzeit und anwaltliche Beratung vor jeder Unterschrift sind essentiell.

Sprachbarrieren: Verträge nur auf Spanisch zu unterschreiben, ohne den Inhalt vollständig zu verstehen, ist fahrlässig. Eine vollständige deutsche Übersetzung sollte selbstverständlich sein. Dass man „den groben Inhalt“ verstanden hat, reicht nicht.

Fehlende Vertragsstrafen: Verträge ohne klare Regelungen zu Fristen, Vertragsstrafen und Rücktrittsrechten sind im Streitfall kaum durchsetzbar. Präzise und eindeutige Vertragsformulierungen schützen beide Parteien.

Unklare Kostenverteilung: Wenn nicht eindeutig geregelt ist, wer welche Kosten trägt – insbesondere die Plusvalía Municipal – sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Alle Kostenpunkte sollten im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.

Unterschätzung der Nebenkosten: Die Nebenkosten in Spanien sind deutlich höher als in Deutschland. Wer nicht mit 10% bis 15% zusätzlich zum Kaufpreis kalkuliert, erlebt unangenehme Überraschungen. Diese Mittel müssen zusätzlich zum Eigenkapital für die Immobilie selbst verfügbar sein.

Fehlende Finanzierungszusage: Den Vorvertrag zu unterschreiben, ohne eine verbindliche Finanzierungszusage zu haben, ist riskant. Kommt die Finanzierung nicht zustande, ist die Anzahlung verloren. Der Vorvertrag sollte aufschiebende Bedingungen bezüglich der Finanzierung enthalten.

Vernachlässigung der steuerlichen Aspekte: Die steuerlichen Konsequenzen des Erwerbs sollten frühzeitig mit einem Steuerberater besprochen werden. Die Erwerbsstruktur (persönlich oder über eine Gesellschaft) hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Belastung in Spanien und Deutschland.

Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien

Vor Beginn der Immobiliensuche:

• Finanzierung klären und Finanzierungszusage einholen
• Budget realistisch kalkulieren (Kaufpreis plus 15% Nebenkosten plus Reserve)
• NIE rechtzeitig beantragen
• Spezialisierten Anwalt für deutsch-spanisches Immobilienrecht mandatieren
• Steuerliche Beratung zu Erwerbsstruktur und Folgekosten

Bei Besichtigung und Auswahl:

• Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie kritisch prüfen
• Nach Grundbuch- und Katasterunterlagen fragen
• Energieausweis, Baugenehmigungen und IBI-Bescheide anfordern
• Bei Wohnungen Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen
• Keine Unterschrift ohne anwaltliche Beratung

Due Diligence durch Anwalt:

• Grundbuchauszug (Nota Simple) einholen und prüfen
• Kataster überprüfen auf Übereinstimmung mit Grundbuch und Realität
• Bebauungsplan und Baugenehmigungen kontrollieren
• Schuldenfreiheitsbescheinigungen einholen (Gemeinde, Eigentümergemeinschaft)
• Energieausweis prüfen
• Bei Neubauten Bankgarantien und Versicherungen prüfen
• Wasserrechte und Anschlüsse verifizieren

Vor Unterzeichnung des Vorvertrags:

• Vertrag vollständig ins Deutsche übersetzen lassen
• Alle Klauseln genau prüfen, insbesondere zu Rücktritt und Vertragsstrafen
• Regelung zur Kostenverteilung eindeutig festlegen
• Aufschiebende Bedingungen vereinbaren (Finanzierung, positive Due Diligence)
• Fälligkeiten und Zahlungsmodalitäten klar definieren
• Übergabezustand und Inventar präzise beschreiben

Vor dem Notartermin:

• Entwurf der Kaufurkunde rechtzeitig anfordern
• Kaufurkunde durch Anwalt prüfen lassen
• Alle erforderlichen Dokumente zusammenstellen (Pass, NIE, etc.)
• Kaufpreis überweisen und Nachweis vorbereiten
• Bei Finanzierung Hypothekenvertrag prüfen lassen

Beim Notartermin:

• Mit Anwalt oder Dolmetscher erscheinen
• Kaufurkunde nochmals durchgehen vor Unterschrift
• Schlüsselübergabe protokollieren mit Zustandsdokumentation
• Beglaubigte Kopien für alle Beteiligten anfertigen lassen

Nach dem Kauf:

• Grunderwerbsteuer/Stempelsteuer fristgerecht zahlen (meist 30 Tage)
• Grundbucheintragung veranlassen und überwachen
• Steuerliche Registrierung beim Finanzamt
• Versorgungsverträge auf eigenen Namen umschreiben
• Eigenheimversicherung abschließen
• Bei Wohnungen Eigentümergemeinschaft informieren
• Nota Simple nach Eintragung einholen

Fazit

Der Immobilienkauf in Spanien folgt anderen rechtlichen Strukturen als in Deutschland und erfordert von ausländischen Käufern ein hohes Maß an Eigenverantwortung. Die zweistufige Vertragsstruktur mit privatschriftlichem Vorvertrag und nachfolgender notarieller Beurkundung sowie die begrenzte Prüfungs- und Beratungspflicht des spanischen Notars machen eine umfassende anwaltliche Begleitung praktisch unverzichtbar.

Die rechtzeitige Beantragung der NIE, eine gründliche Due Diligence vor Vertragsschluss und die präzise Gestaltung der Verträge sind entscheidend für einen rechtssicheren Erwerb. Besondere Aufmerksamkeit sollte den Rücktritts- und Vertragsstrafen-Regelungen, der Kostenverteilung und den aufschiebenden Bedingungen gelten.

Die Einhaltung der steuerlichen Fristen und Pflichten nach dem Kauf ist ebenso wichtig wie die Grundbucheintragung, die erst den vollen Schutz des Eigentums gegenüber Dritten gewährleistet. Wer diese Schritte sorgfältig plant und sich fachkundig beraten lässt, kann die Risiken minimieren und seinen Immobilientraum in Spanien rechtssicher verwirklichen.

Als Anwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht begleite ich deutsche Mandanten durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Beratung über die Due Diligence und Vertragsverhandlung bis zur notariellen Beurkundung und Grundbucheintragung. Mit meiner doppelten Zulassung in Deutschland und Spanien sowie langjähriger Erfahrung im grenzüberschreitenden Immobilienrecht sorge ich für Rechtssicherheit in allen Phasen des Erwerbs. Vereinbaren Sie gerne ein erstes Beratungsgespräch, um Ihr Immobilienprojekt auf ein solides rechtliches Fundament zu stellen.