Aus­ländische Immobilie verkaufen

Was macht den Verkauf einer spanischen Immobilie besonders?

Wer in Deutschland Immobilien kauft oder verkauft, kennt ein klar strukturiertes System: Kaufvertrag, Notar, Grundbucheintragung, fertig. In Spanien läuft das anders. Der spanische Notar (Notario) ist ein staatlich bestellter, unparteiischer Amtsträger. Er beurkundet die Eigentumsübertragung in der sogenannten Escritura Pública de Compraventa — er vertritt aber keine Partei. Wer als Verkäufer seine Interessen gewahrt wissen möchte, braucht einen eigenen Rechtsanwalt.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied: In Spanien ist der Grundbucheintrag nicht konstitutiv. Das Eigentum geht durch das Zusammenspiel aus Titel (Kaufvertrag) und Übergabe (Modo) über — regelmäßig beim Notartermin, da die notarielle Beurkundung (Escritura Pública) die Übergabe nach Art. 1462 Código Civil fingiert. Ein bloßer privater Vorvertrag genügt nicht. Dennoch ist die Eintragung ins spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) dringend empfohlen, da nur die eingetragene Urkunde volle Beweiskraft genießt. Dies gilt für den Käufer, hat aber Auswirkungen auf den Verkaufsprozess — etwa bei der Lastenfreistellung.

Welche Unterlagen brauche ich als Verkäufer?

Vor dem Notartermin müssen eine Reihe von Dokumenten bereitliegen. Zentral ist zunächst der Grundbuchauszug (Nota Simple Informativa), der die Eigentumsverhältnisse, etwaige Hypotheken, Wegerechte oder andere dingliche Belastungen dokumentiert. Bestehende Hypotheken müssen am Tag der Beurkundung gelöscht sein oder der entsprechende Betrag aus dem Kaufpreis abgezogen werden.

Hinzu kommen:

• aktueller Nachweis über die Zahlung der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)
• Nachweis der Zahlung der Gemeinschaftskosten (bei Wohnungseigentum)
• gültige Ausländeridentifikationsnummer (NIE-Nummer)
• bei Fehlen persönlicher Anwesenheit: notarielle Vollmacht (Poder Notarial)

Falls Sie nicht persönlich in Spanien erscheinen können, ist eine notarielle Vollmacht der Weg, einen Vertreter zu bevollmächtigen. Diese Vollmacht kann vor einem deutschen Notar errichtet werden, muss dann jedoch mit einer Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.

Was ist die Plusvalía municipal und wer zahlt sie?

Neben der Gewinnsteuer auf nationaler Ebene fällt beim Immobilienverkauf in Spanien häufig die gemeindliche Wertzuwachssteuer an — auf Spanisch Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz Plusvalía municipal. Diese Steuer erfasst den Wertzuwachs des Bodens (nicht der Bebauung) zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem des Verkaufs.

Die Plusvalía ist grundsätzlich vom Verkäufer zu tragen. Der spanische Verfassungsgerichtshof hat in einem Urteil aus dem Jahr 2021 die bisherige Berechnungsformel für verfassungswidrig erklärt, da sie auch bei fehlendem Wertzuwachs zu einer Steuerlast führte. Die Gemeinden wenden seitdem eine angepasste Berechnungsmethode an. Ob und in welcher Höhe die Plusvalía anfällt, hängt von Lage, Haltedauer und Katasterwert ab. Eine rechtliche Überprüfung vor dem Verkauf lohnt sich.

Wie wird die Gewinnsteuer in Spanien berechnet?

Für Verkäufer, die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind (Nichtresidenten), gilt das Gesetz über die Besteuerung von Nichtresidenten (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, kurz LIRNR). Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis, jeweils bereinigt um Kauf- und Verkaufsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Rechtsanwalt, Steuern).

Der Steuersatz für EU-Bürger beträgt derzeit 19 % auf den Nettoveräußerungsgewinn (Stand: 2025). Beim Notartermin behält der Käufer 3 % des beurkundeten Kaufpreises ein und führt diesen Betrag als Vorauszahlung direkt an das spanische Finanzamt ab (Retención). Dieser Rückbehalt hat keine Abgeltungswirkung: Binnen vier Monaten nach dem Notartermin muss der Verkäufer eine eigenständige Gewinnsteuererklärung beim spanischen Finanzamt einreichen (Formular AEAT 210). Übersteigt die tatsächliche Steuerlast den einbehaltenen Betrag, ist die Differenz nachzuzahlen; liegt sie darunter, kann eine Erstattung beantragt werden.

Muss ich den Verkaufsgewinn auch in Deutschland versteuern?

Ja — jedenfalls dann, wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig sind. Deutschland besteuert das weltweite Einkommen seiner Steuerpflichtigen (Welteinkommensprinzip). Ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie kann damit auch der deutschen Einkommensteuer nach § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG unterliegen.

Ausnahmen gibt es: Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf in Deutschland steuerfrei. Gleiches gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — maßgeblich ist dabei ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, wobei das mittlere Kalenderjahr durch Eigennutzung geprägt sein muss (keine schädliche Überlassung an Dritte), ohne dass eine lückenlose tatsächliche Anwesenheit erforderlich ist. Ferienwohnungen, die (auch) zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden und dem Eigentümer zur Eigennutzung zur Verfügung stehen, können von dieser Steuerbefreiung profitieren. Anders liegt es, wenn die Immobilie überwiegend an wechselnde Gäste vermietet wird und dem Eigentümer nicht ständig zur eigenen Nutzung zur Verfügung steht — in diesem Fall fehlt es an der Eigennutzung im steuerlichen Sinne.

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien (in Kraft getreten am 18. Oktober 2012) weist nach Art. 13 Abs. 1 beiden Staaten ein Besteuerungsrecht zu. Eine Doppelbesteuerung wird durch die Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer auf die deutsche Einkommensteuer vermieden (Art. 22 Abs. 2 DBA-Spanien). Wichtig: Die deutschen und spanischen Finanzbehörden leisten sich gegenseitige Amtshilfe. Nicht erklärte Veräußerungsgewinne können dem deutschen Finanzamt bekannt werden und den Tatbestand der Steuerhinterziehung nach § 370 AO erfüllen.

Kann der Verkauf auch ohne Reise nach Spanien abgewickelt werden?

Das ist eine häufige Frage, die ich von Mandanten höre, die in Deutschland leben. Die Antwort ist: grundsätzlich ja. Voraussetzung ist eine notarielle Vollmacht, mit der ein Vertreter — in der Regel ein Rechtsanwalt — bevollmächtigt wird, den Notartermin in Spanien stellvertretend wahrzunehmen und die Escritura zu unterzeichnen.

Die Vollmacht muss notariell beurkundet sein. Errichtet man sie vor einem deutschen Notar, ist sie anschließend mit einer Apostille zu versehen und durch einen vereidigten Übersetzer ins Spanische zu übersetzen. Der Inhalt der Vollmacht muss das konkrete Rechtsgeschäft klar bezeichnen — eine allgemeine Generalvollmacht ist im spanischen Recht nicht ausreichend. Da ich als öffentlich bestellte und beeidigte Übersetzerin für Spanisch auch die Übersetzung von Vollmachten übernehmen kann, lässt sich dieser Prozess aus Deutschland heraus effizient organisieren.

Was unterscheidet das spanische vom deutschen Kaufrecht grundsätzlich?

Es gibt einige strukturelle Unterschiede, die für Verkäufer mit deutschem Rechtshintergrund wichtig sind. In Deutschland gilt das Abstraktionsprinzip: Schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und dingliches Verfügungsgeschäft (Auflassung plus Grundbucheintragung) sind strikt getrennt. In Spanien gilt dieses Prinzip nicht. Nach Art. 609 und Art. 1095 des spanischen Código Civil erfordert der Eigentumsübergang das Zusammenspiel aus Titel (Kaufvertrag) und Übergabe (Modo). Regelmäßig erfolgt dieser Übergang beim Notartermin: Die notarielle Beurkundung (Escritura Pública) fingiert die Übergabe nach Art. 1462 Código Civil. Ein bloßer privater Vorvertrag — etwa ein Arras-Vertrag — genügt nicht, um das Eigentum zu übertragen.

Der Grundbucheintrag ist in Spanien deklaratorisch, nicht konstitutiv. Dennoch schützt erst der Grundbucheintrag vor gutgläubigem Zweiterwerb. Für den Verkäufer bedeutet das: Eventuell bestehende Hypotheken oder Belastungen müssen vor oder bei der Beurkundung gelöscht werden, da der Käufer eine lastenfreie Immobilie erwarten kann.