Immobilie im Ausland verkaufen

Was sind die rechtlichen Grundlagen beim Immobilienverkauf in Spanien?

Spanisches Recht unterscheidet sich in einem zentralen Punkt vom deutschen: Während in Deutschland beim Grundstückskauf zwingend die notarielle Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung gilt, kennt das spanische Recht grundsätzlich auch privatschriftliche Kaufverträge. Wirksam wird ein solcher Vertrag bereits mit Einigung über Kaufgegenstand und Preis. In der Praxis ist die notarielle Kaufurkunde, die sogenannte Escritura Pública de Compraventa, dennoch unerlässlich, da sie die einzige Grundlage für die Eintragung in das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) ist. Nur mit Grundbucheintragung ist der Erwerber gegenüber Dritten vollständig geschützt.

Für den Verkäufer ist der Tag des Notartermins steuerrechtlich entscheidend: Das spanische Steuerrecht knüpft die Steuerpflicht an das Datum der notariellen Beurkundung, nicht an den späteren Zahlungseingang. Von diesem Datum laufen auch die Erklärungsfristen.

Welche spanischen Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien entstehen für den Verkäufer regelmäßig zwei Steuerarten:

Gewinnsteuer (Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales im Rahmen des IRPF oder IRNR)

Der Veräußerungsgewinn unterliegt der spanischen Einkommensteuer. Dieser Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Anschaffungswert, wobei Anschaffungsnebenkosten und gezahlte Steuern (etwa Grunderwerbsteuer oder Erbschaftsteuer) den Anschaffungswert erhöhen können. Der Steuersatz auf Veräußerungsgewinne aus Immobilien beträgt für Nichtresidenten einheitlich 19 Prozent, unabhängig davon, ob der Verkäufer EU-Bürger ist oder nicht. Die 19-Prozent-/24-Prozent-Unterscheidung betrifft andere Einkunftsarten nach dem IRNR, insbesondere laufende Erträge wie Mieteinnahmen, nicht jedoch Veräußerungsgewinne. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, erklärt den Gewinn über das Modelo 100 im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Nichtresidenten geben eine gesonderte Erklärung auf dem Formular Modelo 210 ab, in der Regel innerhalb von vier Monaten nach dem Notartermin.

3-Prozent-Einbehalt (Retención)

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, behält der Käufer bei der Beurkundung des Kaufvertrags 3 Prozent des beurkundeten Kaufpreises ein und führt diesen Betrag direkt an den spanischen Fiskus ab. Dieser Rückbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Gewinnsteuerschuld, keine abgeltende Schlusssteuer. Übersteigt die tatsächliche Steuer die drei Prozent, muss der Verkäufer die Differenz nachzahlen. Liegt die Steuerlast darunter, kann eine Erstattung beantragt werden.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Neben der staatlichen Gewinnsteuer fällt in der Regel die Plusvalía Municipal an, eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücksanteils während der Besitzzeit. Seit der Reform durch RDL 26/2021 stehen zwei Berechnungsmethoden zur Wahl: entweder die objektive Methode, die den Katasterwert des Bodens mit gesetzlich vorgegebenen Koeffizienten multipliziert, oder die sogenannte plusvalía real, bei der die tatsächliche Wertdifferenz zwischen Erwerbs- und Veräußerungspreis anteilig herangezogen wird. Es gilt die für den Steuerpflichtigen günstigere Variante. Bei fehlendem Wertzuwachs fällt keine Plusvalía an. Die Erklärung ist bei Verkäufen unter Lebenden innerhalb von 30 Tagen nach der Eigentumsübertragung bei der zuständigen Gemeinde einzureichen. Je nach kommunaler Ordenanza handelt es sich dabei um Kalender- oder Arbeitstage, sodass im Einzelfall die Regelung der zuständigen Gemeinde maßgeblich ist.

Wie behandelt Deutschland den Gewinn aus dem Verkauf einer Spanien-Immobilie?

Deutschland unterwirft den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer ausländischen Immobilie ebenfalls der deutschen Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Es handelt sich dabei um ein privates Veräußerungsgeschäft, das dem individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers unterworfen wird, der erheblich über dem spanischen Pauschalsteuersatz liegen kann.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, kann nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei verkaufen. Ob diese Ausnahme greift, hängt nicht vom Etikett „Ferienimmobilie“ ab, sondern davon, ob in den maßgeblichen Zeiträumen tatsächlich eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorlag. Der BFH hat klargestellt, dass auch zeitweilige Eigennutzung ausreichen kann, sofern die Voraussetzungen der Norm erfüllt sind und keine steuerlich schädliche Fremdüberlassung stattgefunden hat (BFH IX R 37/16). Wer seine Ferienwohnung dauerhaft vermietet oder nur gelegentlich selbst nutzt, ohne die gesetzlichen Zeiträume zu erfüllen, wird die Ausnahme regelmäßig nicht in Anspruch nehmen können.

Liegt die Haltedauer über zehn Jahren, entfällt die deutsche Besteuerung vollständig, unabhängig von der Nutzungsart.

Was regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien?

Seit dem 1. Januar 2013 gilt das Abkommen vom 3. Februar 2011 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA-Spanien). Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien steht beiden Vertragsstaaten das Besteuerungsrecht auf Gewinne aus der Veräußerung von in Spanien belegenem unbeweglichen Vermögen zu. Das bedeutet: Sowohl Spanien als Belegenheitsstaat als auch Deutschland als Ansässigkeitsstaat können den Gewinn besteuern.

Die Doppelbesteuerung wird nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA-Spanien durch die Anrechnungsmethode vermieden: Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, soweit sie die deutsche Steuer nicht übersteigt. Es findet also keine vollständige Befreiung statt, sondern eine Verrechnung. In der Praxis bedeutet das: Ist der spanische Steuersatz niedriger als der individuelle deutsche Steuersatz, verbleibt in Deutschland eine Restbelastung. Außerdem sollte beachtet werden, dass Spanien und Deutschland unterschiedliche Berechnungsgrundlagen für den Veräußerungsgewinn verwenden, was die Steuerberechnung zusätzlich komplex macht.

Spielt der Steuerwohnsitz eine Rolle beim Immobilienverkauf in Spanien?

Ja, der Steuerwohnsitz hat erheblichen Einfluss auf Steuerpflicht, Steuersatz und verfügbare Befreiungen:

Wer in Spanien steuerlich ansässig ist (mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält oder dort seinen wirtschaftlichen Mittelpunkt hat), deklariert den Veräußerungsgewinn im Rahmen der spanischen Jahreserklärung (IRPF). Es gelten differenzierte Steuersätze nach Gewinnhöhe sowie besondere Befreiungen, zum Beispiel bei Reinvestition des Erlöses in eine neue Hauptwohnung (vivienda habitual) oder für Verkäufer ab 65 Jahren.

Für Nichtresidenten, also Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Deutschland, beträgt der Steuersatz auf Veräußerungsgewinne einheitlich 19 Prozent. Gleichzeitig stehen die Reinvestitionsbefreiungen nicht in vollem Umfang offen.

Wer plant, nach Spanien zu ziehen, sollte den Zeitpunkt des Immobilienverkaufs sorgfältig abstimmen. Nach einem Wegzug nach Spanien besteht für eine dort belegene Immobilie in Deutschland regelmäßig keine Steuerpflicht mehr, weil bei beschränkter Steuerpflicht Veräußerungsgewinne aus im Ausland belegenen Immobilien nicht zu den inländischen Einkünften im Sinne des § 49 EStG zählen und § 23 EStG damit mangels inländischer Einkunftsquelle nicht greift. Bei einer in Deutschland belegenen Immobilie kann hingegen auch nach einem Wohnsitzwechsel eine beschränkte Steuerpflicht bestehen (vgl. § 49 EStG). In jedem Fall empfiehlt sich eine individuelle Beratung, bevor der Wohnsitz verlegt wird.

Was ist beim Verkaufsprozess aus spanisch-rechtlicher Sicht zu beachten?

Der Ablauf unterscheidet sich in mehreren Punkten von deutschen Verhältnissen. Zunächst wird oft ein privatschriftlicher Vorvertrag (Contrato de Arras) abgeschlossen, in dem der Käufer eine Anzahlung von in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises leistet. Dieser Vertrag sichert die Immobilie für den Käufer und ist rechtlich bindend. Tritt der Verkäufer ohne berechtigten Grund zurück, muss er die doppelte Anzahlung erstatten.

Für die eigentliche Eigentumsübertragung ist die Escritura Pública vor einem spanischen Notar erforderlich. Der spanische Notar nimmt dabei eine andere Funktion als sein deutsches Pendant ein: Er beglaubigt die Unterschriften und prüft formale Voraussetzungen, berät jedoch keine der Parteien inhaltlich. Die Vorbereitung des Verkaufs, die Prüfung von Grundbuch und Lasten sowie die steuerliche Abwicklung liegen in der Hand des beauftragten Rechtsanwalts.

Für die notarielle Beurkundung benötigen beide Parteien eine spanische Steuernummer (NIE für Ausländer). Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt beim Notartermin über bestätigte Bankschecks oder nachgewiesene Überweisungen. Ein absolutes gesetzliches Verbot der Barzahlung besteht nicht, jedoch sind Bargeldzahlungen durch die Ley 11/2021 stark begrenzt, und die notarielle Praxis verlangt aus Geldwäschegesichtspunkten regelmäßig nachweisbare unbare Zahlungswege.

Welche Besonderheiten gelten, wenn die Immobilie geerbt wurde?

Wurde die Immobilie durch Erbschaft erworben, gibt es steuerliche Besonderheiten in beiden Ländern, und die Regeln weichen voneinander ab.

In Spanien bestimmt Art. 36 LIRPF, dass bei unentgeltlichen Erwerben wie Erbschaften als Anschaffungswert derjenige Wert gilt, der nach den Regeln des spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) ermittelt wurde, in der Regel also der erbschaftsteuerliche Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls, begrenzt durch den Marktwert. Nicht maßgeblich sind die historischen Anschaffungskosten des Erblassers. Die im Erbfall gezahlte Erbschaftsteuer und die Nebenkosten der Erbschaftsannahme erhöhen diesen Ausgangswert und mindern damit den späteren steuerpflichtigen Gewinn.

In Deutschland läuft die Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG nicht neu ab dem Erbfall, sondern vom ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser weiter. Liegt dieser Erwerb bereits mehr als zehn Jahre zurück, entfällt die deutsche Steuerpflicht.

Zusätzlich muss bei geerbten Immobilien in Spanien zunächst die Erbschaft notariell angenommen werden, bevor die Immobilie veräußert werden kann.

Was sind häufige Fehler beim Verkauf einer Spanien-Immobilie?

In der Praxis begegnen mir als Anwältin immer wieder dieselben Fehlannahmen:

Erstens glauben viele Verkäufer, der 3-Prozent-Einbehalt durch den Käufer sei die gesamte spanische Steuer. Das ist nicht so. Der Einbehalt ist lediglich eine Sicherheitsleistung. Die tatsächliche Steuerschuld muss in einer eigenen Erklärung berechnet werden.

Zweitens wird die Anmeldepflicht in Deutschland oft vergessen. Spanien und Deutschland tauschen auf Grundlage der EU-Amtshilferichtlinien Steuerinformationen aus, und nicht angemeldete Veräußerungsgewinne können auch Jahre später über das deutsche Wohnsitzfinanzamt vollstreckt werden.

Drittens wird der Einfluss des Steuerwohnsitzes unterschätzt. Wer kurz vor dem Verkauf seinen Wohnsitz verlegt, kann erhebliche steuerliche Nachteile riskieren, wenn die Planung nicht sorgfältig erfolgt.

Viertens fehlt oft die Dokumentation der Anschaffungsnebenkosten aus dem ursprünglichen Kauf. Diese Kosten, etwa Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Rechtsanwaltskosten und Maklerprovisionen beim Erwerb, können den steuerpflichtigen Gewinn erheblich reduzieren, wenn sie nachgewiesen werden.

Handlungsempfehlung

Der Verkauf einer Immobilie im Ausland ist steuerrechtlich deutlich komplexer als ein vergleichbarer Verkauf in Deutschland. Wer eine Spanien-Immobilie veräußern möchte, sollte frühzeitig die steuerliche Situation in beiden Ländern prüfen lassen. Steuerwohnsitz, Nutzungsart, Haltedauer und Anschaffungskosten beeinflussen das Ergebnis erheblich. Ich berate Sie zu Ihrer individuellen Situation, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.

Kontaktieren Sie mich gerne über das Kontaktformular auf kanzlei-hidalgo.de.