Immobilien auf dem spanischen Festland kaufen

Das spanische Festland als Immobilien­standort für Deutsche

Das spanische Festland bietet deutschen Käufern eine außerordentliche Vielfalt an Immobilienmärkten: von den städtischen Wohnmärkten in Madrid und Barcelona über die beliebten Küstenregionen der Costa del Sol und der Costa Blanca bis hin zu ländlichen Fincas in Andalusien, Kastilien oder der Extremadura. Mit seiner reichen Kulturlandschaft, dem angenehmen Klima und – in vielen Regionen – vergleichsweise günstigen Immobilienpreisen zieht das Festland jedes Jahr tausende deutsche Käufer an.

Ich berate als Rechtsanwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht regelmäßig Mandanten, die auf dem spanischen Festland investieren möchten. Dabei zeigt sich: Wer die rechtlichen Besonderheiten kennt und sich gut vorbereitet, kann sein Vorhaben reibungslos und sicher umsetzen. Wer hingegen ohne fachliche Begleitung vorgeht, riskiert erhebliche finanzielle und rechtliche Schwierigkeiten.

Rechtliche Grundlagen

Der Immobilienerwerb in Spanien ist bundesweit im Código Civil (CC) und in der Ley Hipotecaria (LH) verankert. Daneben haben die 17 Autonomen Gemeinschaften in bestimmten Bereichen – insbesondere im Steuerrecht und im Baurecht – eigene Regelungskompetenzen, was zu erheblichen regionalen Unterschieden führt.

Für deutsche Käufer spielt zudem das Internationale Privatrecht eine Rolle: Die Eigentumsübertragung richtet sich nach spanischem Recht (lex rei sitae), sodass unabhängig vom gewöhnlichen Aufenthaltsort des Käufers stets spanisches Sachenrecht zur Anwendung kommt.

Due Diligence: Was vor dem Kauf geprüft werden muss

Eintragungsstatus im Registro de la Propiedad

Die wichtigste Vorabprüfung ist die Einholung einer aktuellen Nota Simple aus dem örtlich zuständigen Registro de la Propiedad. Dieses Dokument gibt Auskunft über die genaue Eigentümerstellung, eingetragene Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und sonstige Belastungen. Eine Nota Simple ist keine Garantieurkunde, bietet aber einen zuverlässigen Überblick über den offiziellen Grundbuchstand.

Urbanistischer Status und Baugenehmigungen

Auf dem spanischen Festland – insbesondere in ländlichen Gebieten – ist die Prüfung des urbanistischen Status der Immobilie von höchster Bedeutung. In der Vergangenheit wurden in verschiedenen Regionen zahlreiche Gebäude ohne gültige Baugenehmigung errichtet oder auf Grundstücken gebaut, die nach dem regionalen Bebauungsplan nicht bebaubar sind (suelo no urbanizable). Käufer solcher Immobilien riskieren im schlimmsten Fall behördliche Abbruchverfügungen. Ich empfehle grundsätzlich eine Prüfung beim zuständigen Ayuntamiento sowie beim regionalen Urbanisierungsamt.

Schulden­freiheit und kommunale Steuern

Neben Hypotheken und Grundpfandrechten müssen auch ausstehende Zahlungen der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sowie rückständige Wohnungseigentümergemeinschaftsbeiträge geprüft werden, da diese als dingliche Lasten auf der Immobilie ruhen können.

Gemeinschafts­eigentum (Comunidad de Propietarios)

Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus in einer Wohnanlage kauft, tritt automatisch der comunidad de propietarios bei – der spanischen Eigentümergemeinschaft. Deren Regeln, Beschlüsse und Rücklagen (fondo de reserva) sollten vor dem Kauf geprüft werden. Außerdem ist zu klären, ob die Gemeinschaft offene Forderungen gegen die Wohneinheit hat, da diese auf den Käufer übergehen können.

Finanzierung: Besonderheiten für deutsche Käufer

Wer die Immobilie nicht vollständig aus Eigenkapital finanziert, muss sich mit den Besonderheiten der spanischen Hypothek (hipoteca) vertraut machen. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60–70 % des Kaufpreises oder Beleihungswerts – weniger als bei Residenten. Hinzu kommen Bankgebühren und die Steuer auf urkundliche Handlungen (AJD), die bei Hypotheken gesondert anfällt und seit einer Gesetzesänderung 2018 von der Bank zu tragen ist.

Alternativ ist eine Finanzierung über eine deutsche Bank mit Grundschuld auf die spanische Immobilie möglich, erfordert aber zusätzlichen Koordinationsaufwand zwischen beiden Rechtssystemen.

Regionale Steuer­varianzen

Die Grunderwerbsteuer (ITP) ist der bedeutendste Kostenfaktor beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Die Sätze variieren je nach Autonomer Gemeinschaft erheblich – beispielhaft: Andalusien 7 %, Katalonien und Valencia je 10 %, Extremadura bis zu 11 %. Da die Sätze regelmäßigen Änderungen unterliegen und von Käuferprofil sowie Kaufpreis abhängen können, muss die aktuelle regionale Norm vor Vertragsschluss geprüft werden.

Beim Erwerb von Neubauimmobilien vom Bauträger fällt statt der ITP die IVA (10 %) sowie AJD an, deren Satz ebenfalls regional variiert.

Der Kauf­prozess: Von der Reservierung bis zur Eintragung

Schritt 1: Reservierungs­vereinbarung
Eine erste Reservierungszahlung sichert die Immobilie kurzfristig. Diese Phase dient der abschließenden Prüfung (Due Diligence) und sollte anwaltlich begleitet werden.

Schritt 2: Arras-Vertrag
Nach positiver Prüfung wird der Arras-Vertrag geschlossen (typischerweise mit 10 % Anzahlung). Er verpflichtet beide Seiten zum Abschluss des notariellen Vertrags und sichert die Positionen beider Parteien durch das Verfalls- und Doppelerstattungsprinzip nach Art. 1454 CC ab.

Schritt 3: Beurkundung beim Notar (Escritura Pública)
Der notarielle Kaufvertrag wird vor dem spanischen Notario unterzeichnet. Gleichzeitig wird der Restkaufpreis übergeben. Nach spanischem Recht folgt der Eigentumsübergang dem Título-Modo-Prinzip; die Escritura Pública bewirkt nach Art. 1462 CC regelmäßig die Übergabe.

Schritt 4: Steuer­zahlung
Nach der Beurkundung müssen die anfallenden Steuern (ITP oder IVA/AJD) fristgerecht an die zuständige Steuerverwaltung entrichtet werden. Die Fristen richten sich nach der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft und liegen häufig bei rund 30 Arbeitstagen ab Beurkundung; die konkrete Frist muss für die belegene Region geprüft werden.

Schritt 5: Eintragung im Registro de la Propiedad
Für einen praktisch rechtssicheren Erwerb sind Escritura Pública und anschließende Eintragung im Registro de la Propiedad regelmäßig unverzichtbar. Zivilrechtlich ist die Eintragung jedoch grundsätzlich nicht konstitutiv; sie ist vor allem für die Wirkung gegenüber Dritten und den registerrechtlichen Schutz entscheidend. Erst nach der Eintragung genießt der Käufer den vollen Gutglaubensschutz nach Art. 34 Ley Hipotecaria.

Besonderheiten beim Kauf ländlicher Immobilien

Ländliche Immobilien – insbesondere Fincas, Landgüter und Cortijos – erfreuen sich bei deutschen Käufern großer Beliebtheit, bergen aber spezifische Risiken. Neben dem urbanistischen Status sind Wasserrechte (derechos de agua) gesondert zu prüfen, da sie nicht automatisch mit dem Grundstück verbunden sind. Ländliche Grundstücke können zudem mit eingetragenen oder nicht eingetragenen Wegerechten (servidumbres) belastet sein. In vielen Gebieten weichen die im Kataster eingetragenen Flächen von den tatsächlichen Grenzen ab – eine Übereinstimmungsprüfung ist daher empfehlenswert.

Touristen­vermietung: Was Käufer von Ferienimmobilien wissen müssen

Wer die Immobilie als Ferienunterkunft vermieten möchte, benötigt in den meisten Autonomen Gemeinschaften eine touristische Vermietungslizenz (licencia turística). Die Anforderungen – Mindestausstattung, Registrierungspflicht, Steuerdeklaration – sind regional unterschiedlich geregelt und haben sich in den letzten Jahren erheblich verschärft. In einigen Städten und Gemeinden wurden Neuvergaben zeitweise ausgesetzt. Eine Prüfung der regionalen Regelungslage vor dem Kauf ist unerlässlich, wenn eine touristische Nutzung geplant ist.

Steuerliche Voraus­planung: Erbschaft und späterer Verkauf

Wer heute eine Immobilie in Spanien kauft, sollte auch die steuerlichen Konsequenzen für die Zukunft im Blick behalten. Im Erbfall unterliegt die spanische Immobilie der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), deren Sätze und Freibeträge regional stark variieren. Eine vorausschauende Gestaltung – etwa durch Vollmachten, letztwillige Verfügungen oder geeignete Eigentumsstrukturen – kann die spätere Nachlassabwicklung erheblich erleichtern.

Beim Verkauf der Immobilie fällt zudem die Plusvalía Municipal an – eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens –, deren Berechnung sich nach der Haltedauer und dem Katasterwert richtet.

Sie planen den Kauf einer Immobilie auf dem spanischen Festland? Ich berate Sie als Rechtsanwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht und öffentlich bestellte und allgemein beeidigte Übersetzerin für Spanisch umfassend – von der ersten Prüfung bis zur sicheren Eintragung. Nehmen Sie Kontakt auf.

Aktuelle Entwicklungen

In mehreren Autonomen Gemeinschaften wurden in jüngster Zeit Maßnahmen ergriffen, um überhitzte Immobilienmärkte zu regulieren und die Erschwinglichkeit für Einheimische zu verbessern. Dies umfasst unter anderem Diskussionen über Beschränkungen beim Erwerb von Ferienimmobilien sowie verstärkte steuerliche Überprüfungen von Kaufpreisen im Verhältnis zum Valor de Referencia. Für deutsche Käufer bedeutet dies, dass eine sorgfältige aktuelle Prüfung der regionalen Rechtslage unerlässlich ist.

Checkliste: Immobilien­kauf auf dem spanischen Festland

• NIE-Nummer beantragt
• Spanisches Bankkonto eröffnet
• Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad eingeholt
• Urbanistischen Status der Immobilie beim Ayuntamiento geprüft
• Baugenehmigungen und Cédula de Habitabilidad überprüft
• Comunidad de Propietarios: Rücklagen und offene Forderungen geprüft
• Steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers (Residente/No Residente) geklärt
• Valor de Referencia ermittelt
• ITP-Satz der zuständigen Autonomen Gemeinschaft aktuell geprüft
• Finanzierungsmodalitäten geklärt (Eigenkapital, spanische oder deutsche Hypothek)
• Touristische Vermietungslizenz geprüft (falls Ferienvermietung geplant)
• Arras-Vertrag anwaltlich geprüft
• Notartermin organisiert und Zahlungsmodalitäten vorbereitet
• Steuern fristgerecht nach Beurkundung entrichtet
• Eintragung im Registro de la Propiedad veranlasst

Handlungs­empfehlung

Der Kauf einer Immobilie auf dem spanischen Festland ist ein komplexes rechtliches und steuerliches Vorhaben, das sorgfältige Vorbereitung erfordert. Die regionalen Unterschiede im Steuer- und Baurecht, die Besonderheiten bei Finanzierung und Gemeinschaftseigentum sowie die spezifischen Anforderungen des spanischen Kaufprozesses machen fachkundige rechtliche Begleitung unverzichtbar.

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