Kauf­preis­zahlung beim Immobilien­kauf in Spanien

Warum die Kauf­preis­zahlung in Spanien besonderer Aufmerksamkeit bedarf

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist für viele Deutsche ein lang gehegter Traum – sei es ein Ferienhaus an der Costa del Sol, eine Finca im Hinterland oder eine Eigentumswohnung in Barcelona oder Madrid. Doch so verlockend das Vorhaben ist, so komplex sind die rechtlichen und praktischen Rahmenbedingungen, die sich von deutschen Gepflogenheiten erheblich unterscheiden.

Ich begleite als Rechtsanwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht regelmäßig deutsche Mandanten beim Erwerb spanischer Immobilien und erlebe immer wieder, dass gerade die Kaufpreiszahlung unterschätzt wird. Es geht nicht allein darum, den vereinbarten Betrag zu überweisen. Das spanische Recht sieht ein klar strukturiertes Ablaufverfahren vor, das steuerliche Pflichten, notarielle Formvorschriften und spezifische Zahlungsmodalitäten umfasst. Fehler in diesem Bereich können teuer werden – im schlimmsten Fall verliert ein Käufer seine Anzahlung oder haftet für Steuerschulden des Verkäufers.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über den gesamten Zahlungsprozess: von der ersten Reservierungszahlung bis zur abschließenden Kaufpreisbegleichung beim Notar.

Rechtliche Grundlagen der Kauf­preis­zahlung in Spanien

Das spanische Immobilienrecht ist primär im Código Civil (CC) sowie in der Ley Hipotecaria (LH) verankert. Der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags und die damit verbundene Eigentumsübertragung folgen in Spanien dem sogenannten Título-Modo-Prinzip: Erst die Kombination aus schuldrechtlichem Vertrag (título) und tatsächlicher Übergabe bzw. Übereignung (modo) bewirkt den Eigentumsübergang. Dies unterscheidet das spanische Recht grundlegend vom deutschen Abstraktionsprinzip.

Nach spanischem Recht folgt der Eigentumsübergang dem Título-Modo-Prinzip. Entscheidend sind schuldrechtlicher Rechtsgrund und Traditionsakt; die Escritura Pública bewirkt nach Art. 1462 CC regelmäßig die Übergabe, ist aber für die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufs nicht in jedem Fall die einzige Wirksamkeitsvoraussetzung. Für Rechtssicherheit und Registerschutz ist sie in der Praxis regelmäßig unerlässlich.

Für die Besteuerung grenzüberschreitender Immobilientransaktionen ist zudem das Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR) von Bedeutung, das besondere Pflichten für Erwerber von Nicht-Residenten begründet.

Der Ablauf der Kauf­preis­zahlung im Detail

Reservierungs­vereinbarung und erste Zahlung

Vor dem eigentlichen Vertragsabschluss wird in der Praxis häufig eine sogenannte Reservierungsvereinbarung (contrato de reserva) geschlossen. Der Käufer zahlt dabei eine vergleichsweise geringe Summe – in der Regel zwischen 3.000 und 10.000 Euro – um die Immobilie für einen kurzen Zeitraum vom Markt zu nehmen. Diese Reservierungszahlung ist meist nicht im spanischen Gesetz normiert, sondern ergibt sich aus der Vertragsfreiheit. Sie ist oft nicht rückerstattungsfähig, wenn der Käufer vom Kauf Abstand nimmt. Es empfiehlt sich daher, die Bedingungen dieser Vereinbarung anwaltlich prüfen zu lassen, bevor eine Zahlung erfolgt.

Der Arras-Vertrag: Vorvertrag mit Anzahlung

Das Herzstück der Kaufpreiszahlung in der Vorvertragsphase ist der Arras-Vertrag (contrato de arras). Er ist in Art. 1454 CC geregelt und sieht vor, dass der Käufer eine Anzahlung – typischerweise 10 % des Kaufpreises – an den Verkäufer leistet. Im Gegenzug verpflichten sich beide Seiten zum späteren Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Die Besonderheit der Arras Penitenciales liegt in ihrer besonderen Rücktrittsregelung: Tritt der Käufer grundlos vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag erstatten. Diese strenge Regelung macht den Arras-Vertrag zum zentralen Sicherungsinstrument beider Parteien.

Daneben existieren auch Arras Confirmatorias und Arras Penales, die unterschiedliche Rechtsfolgen haben und im Einzelfall sorgfältig ausgewählt werden müssen. Die häufig verwendeten Arras Penitenciales nach Art. 1454 CC sind dabei die praxisrelevanteste Form, sollten aber stets klar im Vertrag bezeichnet sein.

Zahlung des Rest­kauf­preises beim Notartermin

Die Zahlung des verbleibenden Kaufpreises erfolgt beim Termin vor dem spanischen Notar (Notario), bei dem die Escritura Pública unterzeichnet wird. In der spanischen Praxis ist es üblich, dass der Restkaufpreis durch bankcertifizierte Schecks (cheques bancarios conformados) übergeben wird. Diese Schecks werden von der Käuferbank ausgestellt und garantieren, dass der Betrag tatsächlich vorhanden und reserviert ist.

In vielen spanischen Notariaten ist der bankbestätigte Scheck weiterhin ein häufiges Abwicklungsmittel. Rechtlich möglich sind aber auch Überweisungen; entscheidend ist, dass die Zahlungswege in der Urkunde ordnungsgemäß identifiziert werden.

Es empfiehlt sich, die gewünschte Zahlungsmodalität frühzeitig mit dem Notar und dem Verkäufer abzustimmen und gegebenenfalls ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, um die Zahlung reibungslos abwickeln zu können.

Notare müssen die Mittelherkunft und die eingesetzten Zahlungswege nach den notariellen und geldwäscherechtlichen Vorgaben dokumentieren bzw. die erforderlichen Angaben aufnehmen; unzureichende Identifizierung der Zahlungsmittel kann registerrechtliche Folgen haben.

Die steuerliche Einbehaltungs­pflicht (Retención) beim Kauf vom Nicht-Residenten

Eine der wichtigsten Besonderheiten, die deutsche Käufer unbedingt kennen müssen, ist die steuerliche Einbehaltungspflicht beim Kauf einer Immobilie von einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer (No Residente).

Beim Erwerb einer in Spanien belegenen Immobilie von einem Verkäufer, der für diesen Vorgang als Nichtresident ohne Betriebsstätte handelt, muss der Erwerber 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und binnen eines Monats ab Übertragung per Modelo 211 an die Agencia Tributaria (AEAT) abführen.

Die Abführung erfolgt mittels des Formulars Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Notartermin. Der Käufer übermittelt dem nicht-residenten Verkäufer eine Kopie des eingereichten Modelo 211 als Nachweis über die abgeführte Einbehaltung. Der Verkäufer benötigt diesen Nachweis, um im Rahmen seiner eigenen IRNR-Erklärung (Modelo 210) den einbehaltenen Betrag als Vorauszahlung anrechnen oder eine Erstattung beantragen zu können.

Was bedeutet das konkret? Kaufen Sie eine Immobilie für 300.000 Euro von einem in Deutschland lebenden Verkäufer, zahlen Sie nicht 300.000 Euro an den Verkäufer, sondern 291.000 Euro an den Verkäufer und 9.000 Euro direkt an das spanische Finanzamt. Versäumen Sie diese Pflicht, haften Sie als Käufer persönlich gegenüber der Agencia Tributaria für den nicht abgeführten Betrag.

Handelt es sich hingegen um einen in Spanien steuerlich ansässigen Verkäufer (Residente), entfällt diese Einbehaltungspflicht. Die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers ist daher vor dem Kauf sorgfältig zu klären.

Kauf­neben­kosten: Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käufer erhebliche Nebenkosten einkalkulieren:

Beim Kauf einer Bestands­immobilie fällt der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) an, der je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 6 % und 11 % des Kaufpreises beträgt. Die genaue Rate hängt von der Region ab, in der die Immobilie liegt – dies ist ein entscheidender Faktor bei der Gesamtkostenplanung.

Beim Kauf einer Neubau­immobilie vom Bauträger wird statt des ITP die IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 % (bzw. 4 % bei bestimmten Sozialwohnungen) sowie die Steuer auf urkundliche Handlungen (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) fällig, deren Satz ebenfalls regional variiert.

Hinzu kommen Notargebühren, Grundbucheintragungsgebühren sowie gegebenenfalls Maklergebühren und Anwaltskosten. In der Praxis sollten Käufer je nach Region mit Gesamtnebenkosten von 10 % bis 15 % des Kaufpreises rechnen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Valor de Referencia (Referenzwert), der seit 2022 als Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gilt. Liegt der tatsächlich gezahlte Kaufpreis unter diesem von der Katasterbehörde festgesetzten Wert, wird die Steuer dennoch auf Basis des Referenzwerts berechnet. Die Kenntnis dieses Werts vor Vertragsschluss ist daher unverzichtbar.

Typische Fall­konstellationen und Lösungs­ansätze

Fall 1: Der Verkäufer ist ein in Deutschland lebender Rentner
Ein deutsches Ehepaar kauft ein Ferienhaus in Andalusien von einem deutschen Rentner, der die Immobilie vor 20 Jahren erworben hat und nun verkauft. Da der Verkäufer steuerlich in Deutschland ansässig ist, greift die Einbehaltungspflicht nach Art. 25 Abs. 2 LIRNR. Die Käufer müssen 3 % des Kaufpreises einbehalten und mittels Modelo 211 an die Agencia Tributaria abführen. Unterbleibt dies, haften sie für etwaige spanische Steuerschulden des Verkäufers.

Fall 2: Unklare Bezeichnung im Arras-Vertrag
Ein Käufer schließt einen Arras-Vertrag ab, in dem lediglich von „arras“ die Rede ist, ohne Angabe der Art. Der Verkäufer findet später einen besseren Käufer und möchte vom Vertrag zurücktreten. Ist unklar, ob es sich um Arras Penitenciales oder Arras Confirmatorias handelt, kann dies zu einem langwierigen Rechtsstreit führen. Die genaue Bezeichnung der Arras-Art im Vertrag ist daher entscheidend.

Fall 3: Fehlende Bankcheck-Vorbereitung
Ein deutscher Käufer plant, den gesamten Kaufpreis kurz vor dem Notartermin aus Deutschland zu überweisen. Da er kein spanisches Konto hat, muss er kurzfristig eine internationale Überweisung in erheblicher Höhe veranlassen, was zu Verzögerungen und bankseitigen Prüfprozessen führt. Der Notartermin muss verschoben werden. Hier zeigt sich, wie wichtig eine frühzeitige Eröffnung eines spanischen Bankkontos und die rechtzeitige Vorbereitung der Zahlungsmodalitäten ist.

Praktische Tipps für deutsche Käufer

Eröffnen Sie frühzeitig ein spanisches Bankkonto, da dies für die Abwicklung von Zahlungen, die Einbehaltung des Steuerbetrags und die laufenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Gemeinschaftsgebühren) unerlässlich ist. Beantragen Sie außerdem rechtzeitig Ihre NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero), ohne die in Spanien keinerlei Immobilientransaktion möglich ist.

Lassen Sie den Arras-Vertrag vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen. Achten Sie dabei besonders auf die Art der Arras, die vereinbarte Frist bis zur Beurkundung, etwaige aufschiebende Bedingungen sowie auf die genaue Beschreibung der Immobilie.

Klären Sie die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers vor dem Notartermin. Ist er Nicht-Resident, müssen Sie die 3%ige Einbehaltung einplanen und die entsprechenden Steuerformulare fristgerecht einreichen.

Informieren Sie sich über den Valor de Referencia der Immobilie, um die tatsächlich anfallende Grunderwerbsteuer korrekt berechnen zu können.

Bestehen Sie auf einer vollständigen Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad, die sämtliche eingetragenen Belastungen, Hypotheken und Vorkaufsrechte ausweist. Zahlen Sie keinen Betrag – auch keine Reservierungssumme –, bevor diese Prüfung erfolgt ist.

Haben Sie Fragen zur Kaufpreiszahlung oder zum Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien? Als Rechtsanwältin für deutsch-spanisches Immobilienrecht begleite ich Sie von der ersten Prüfung bis zur notariellen Beurkundung. Nehmen Sie gerne Kontakt auf.

Aktuelle Entwicklungen

In den letzten Jahren hat die spanische Finanzverwaltung die Überprüfung von Immobilientransaktionen erheblich intensiviert. Insbesondere der Valor de Referencia als neue Mindestbemessungsgrundlage hat die Steuerlast bei Bestandsimmobilien in manchen Regionen spürbar erhöht. Käufer, die einen Kaufpreis unterhalb des Referenzwerts vereinbart haben, können diesen anfechten – dies ist jedoch mit bürokratischem Aufwand verbunden.

Zudem hat die Digitalisierung des spanischen Notarwesens Fortschritte gemacht, was die Vorbereitung und Abwicklung von Notarterminen erleichtert. Gleichzeitig werden die Anforderungen an die Geldwäscheprävention bei Immobilientransaktionen kontinuierlich verschärft, was eine sorgfältige Dokumentation der Mittelherkunft unerlässlich macht.

Checkliste: Kauf­preis­zahlung beim Immobilien­kauf in Spanien

• NIE-Nummer beantragt und erhalten
• Spanisches Bankkonto eröffnet
• Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad eingeholt und geprüft
• Valor de Referencia der Immobilie ermittelt
• Arras-Vertrag anwaltlich geprüft, Art der Arras klar benannt (Arras Penitenciales nach Art. 1454 CC)
• Steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers (Residente oder No Residente) geklärt
• Einbehaltungspflicht nach Art. 25 Abs. 2 LIRNR geprüft und ggf. eingeplant
• Bankcheck (cheque bancario conformado) bei der spanischen Bank für den Notartermin organisiert
• Gesamte Kaufnebenkosten (ITP/IVA, AJD, Notar, Grundbuch) berechnet und Liquidität sichergestellt
• Modelo 211 nach dem Notartermin fristgerecht bei der Agencia Tributaria eingereicht (falls Einbehaltung erforderlich)
• Eintragung im Registro de la Propiedad veranlasst und bestätigt

Handlungs­empfehlung

Die Kaufpreiszahlung beim Immobilienkauf in Spanien ist weit mehr als eine bloße Überweisung. Sie folgt einem klar strukturierten Ablauf, der steuerliche Pflichten, notarielle Formvorgaben und spezifische Zahlungsmodalitäten umfasst. Wer sich als deutscher Käufer frühzeitig mit diesen Besonderheiten vertraut macht – und dabei fachkundige rechtliche Begleitung in Anspruch nimmt –, kann seinen Immobilienerwerb in Spanien sicher und reibungslos gestalten.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Spanien? Als auf deutsch-spanisches Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin und öffentlich bestellte und allgemein beeidigte Übersetzerin für Spanisch stehe ich Ihnen für alle Fragen rund um die Kaufabwicklung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich für eine Erstberatung.