Risiken beim Immobilienkauf in Spanien: Was Deutsche unbedingt wissen müssen

Der Traum von der Immobilie in Spanien – und seine Tücken

Kaum ein Land zieht deutsche Immobilienkäufer so stark an wie Spanien. Die Sonne, das Mittelmeer, die Lebensqualität – und nicht zuletzt Preise, die in vielen Regionen noch deutlich unter deutschem Niveau liegen. Doch die Zahl der Deutschen, die mit ihrem Immobilienkauf in Spanien schlechte Erfahrungen gemacht haben, ist erheblich.

Die Gründe sind vielfältig: fehlende Baugenehmigungen, übernommene Schulden des Vorbesitzers, mangelhafte Verträge, versteckte Belastungen im Grundbuch oder eine unerwartete Steuernachforderung durch die spanischen Behörden. In vielen Fällen wären diese Probleme mit der richtigen Vorbereitung und anwaltlicher Begleitung vermeidbar gewesen.

Wir beraten Deutsche seit über 30 Jahren beim Immobilienkauf in Spanien – und kennen die Fallstricke aus der täglichen Praxis. Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die wichtigsten rechtlichen Risiken und zeigt, wie Sie sich wirksam schützen können.

Rechtliche Grundlagen: Warum das spanische System Risiken birgt

Das spanische Immobilienrecht beruht auf dem Código Civil, der Ley Hipotecaria (Hypothekengesetz) und einer Vielzahl regionaler Regelungen der 17 Autonomen Gemeinschaften. Diese dezentrale Struktur ist selbst bereits eine Risikoquelle: Was in Katalonien gilt, muss in Andalusien nicht gelten – und was auf dem Festland zulässig ist, kann auf den Balearen verboten sein.

Ein zentraler Unterschied zum deutschen System: In Deutschland hat der Grundbucheintrag konstitutive Wirkung (§ 873 BGB), das heißt, Eigentumsübertragungen werden erst mit der Eintragung wirksam. Im spanischen Recht ist für den Eigentumserwerb regelmäßig die notarielle Beurkundung (Escritura Pública) zusammen mit der Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) erforderlich. Die Eintragung entfaltet vor allem Publizitäts- und Gutglaubensschutzwirkungen für Dritte (vgl. Art. 34 Ley Hipotecaria). Wer nach dem Notartermin nicht sofort die Eintragung beantragt, riskiert, dass das Objekt erneut belastet oder sogar weiterveräußert wird.

Hinzu kommt: Der spanische Notar nimmt eine grundlegend andere Rolle ein als sein deutsches Pendant. Während der deutsche Notar eine umfassende Belehrungs- und Beratungspflicht gegenüber beiden Parteien hat, ist der spanische Notar primär für die formelle Beurkundung zuständig. Eine inhaltliche Prüfung des Objekts, seiner Belastungen oder seiner baurechtlichen Situation gehört nicht zu seinen Pflichten. Wer ohne unabhängigen Anwalt kauft, ist rechtlich auf sich allein gestellt.

Die wichtigsten Risiken im Überblick

1. Risiko: Illegale Bauten und fehlende Baugenehmigungen

Dies ist eines der gravierendsten und häufigsten Risiken beim Immobilienkauf in Spanien – und betrifft keineswegs nur alte Fincas auf dem Land. Schätzungen zufolge existieren in Spanien hunderttausende Gebäude oder Gebäudeteile, die ohne gültige Baugenehmigung (Licencia de Obras) errichtet wurden oder nachträgliche Anbauten haben, für die keine Genehmigung vorliegt.

Die Konsequenzen für den Käufer können gravierend sein:

• Abrisspflicht: Wurde ein Gebäude illegal errichtet und ist die baurechtliche Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen, können die Behörden den Abriss anordnen – auf Kosten des Eigentümers.
• Keine Versorgungsanschlüsse: Illegal errichtete Gebäude erhalten unter Umständen keine legalen Strom-, Wasser- oder Gasanschlüsse.
• Keine Baugenehmigung für Umbaumaßnahmen: Wer eine illegal errichtete Immobilie umbaut oder renoviert, riskiert weitere Bußgelder.
• Kein Verkauf oder Finanzierung: Banken vergeben für illegal errichtete Objekte in der Regel keine Hypotheken.

Besonders betroffen sind ländliche Gebiete in Andalusien, Valencia, Murcia und auf den Kanaren. Aber auch auf Mallorca und Ibiza gibt es erhebliche Bestände an Immobilien mit ungeklärter baurechtlicher Situation.

Was zu tun ist: Vor jedem Kauf müssen die Baugenehmigung (Licencia de Obras) und die Fertigstellungsbescheinigung (Certificado de Final de Obra) eingeholt und von einem Anwalt oder Architekten geprüft werden. Zudem sollte der aktuelle Bebauungsplan (Plan General de Ordenación Urbana) konsultiert werden.

2. Risiko: Übertragung von Schulden und Belastungen

In Deutschland sorgt das notarielle Verfahren dafür, dass Hypotheken und Grundschulden vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden. In Spanien funktioniert das anders: Bestehende Lasten im Grundbuch gehen grundsätzlich auf den Käufer über, sofern sie nicht ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt und vor oder bei Beurkundung gelöscht werden.

Folgende Belastungen können auf den Käufer übergehen:

• Hypotheken und Grundpfandrechte: Sind diese im Grundbuch eingetragen und werden beim Kauf nicht gelöscht, übernimmt der Käufer die Zahlungen gegenüber der Bank.
• Gemeinschaftsrückstände: Gemäß Art. 9 Abs. 1 lit. e) Ley de Propiedad Horizontal haftet der neue Eigentümer für Rückstände des Vorbesitzers gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus dem laufenden Jahr und den drei vorangehenden Jahren.
• IBI-Rückstände: Rückstände bei der kommunalen Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) gehen ebenfalls auf den Käufer über.
• Vorkaufsrechte: Bestehende Vorkaufsrechte (z. B. der Gemeinde oder von Mietern) können den Kauf nachträglich unwirksam machen.

Was zu tun ist: Vor Unterzeichnung des Arras-Vertrags müssen ein aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple), eine Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft sowie die aktuellen IBI-Bescheide eingeholt und geprüft werden.

3. Risiko: Mängel im Kaufvertrag

Der Vorvertrag (Contrato de Arras) ist in Spanien ein rechtsverbindlicher Vertrag mit erheblichen finanziellen Konsequenzen. Viele Käufer unterzeichnen ihn vorschnell – oft bereits am Tag der Besichtigung – ohne anwaltliche Prüfung. Typische Risiken:

• Unklare Beschreibung des Kaufobjekts: Sind Stellplatz, Keller oder Nebengebäude nicht ausdrücklich im Vertrag aufgeführt, sind sie nicht zwingend mitverkauft.
• Fehlende Regelungen zu Lasten und Schulden: Ohne ausdrückliche Vereinbarung wird nicht sichergestellt, dass der Verkäufer bestehende Hypotheken vor Beurkundung löscht.
• Überhöhte Vertragsstrafe: Manche Arras-Verträge sehen Vertragsstrafen vor, die über den gesetzlichen Standard hinausgehen.
• Schwarzgeldzahlungen: Es ist in Spanien verbreitet, einen Teil des Kaufpreises nicht im Vertrag auszuweisen. Dies ist illegal und führt zu steuerlichen Nachteilen beim späteren Weiterverkauf.

Was zu tun ist: Kein Arras-Vertrag sollte ohne vorherige anwaltliche Prüfung unterzeichnet werden – unabhängig davon, wie groß der vermeintliche Zeitdruck ist.

4. Risiko: Steuernachforderungen durch spanische Behörden

Viele Käufer sind überrascht, wenn sie nach dem Kauf einen Steuerbescheid der zuständigen Autonomen Gemeinschaft erhalten, der den angesetzten Kaufpreis als zu niedrig bewertet und eine Nachzahlung der Grunderwerbsteuer (ITP) fordert.

Der Grund: In vielen Autonomen Gemeinschaften berechnen die Steuerbehörden die ITP nicht auf Basis des beurkundeten Kaufpreises, sondern eines behördlich ermittelten Referenzwerts (Valor de Referencia), der seit der Reform durch das Gesetz 11/2021 vom 1. Januar 2022 an als Mindestbemessungsgrundlage gilt. Liegt der tatsächlich gezahlte Kaufpreis darunter, erfolgt automatisch eine Nachveranlagung.

Hinzu kommen mögliche steuerliche Risiken in Deutschland: Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie erhöhen den deutschen Steuersatz im Wege des Progressionsvorbehalts (§ 32b EStG). Bei Nichtabgabe der spanischen Steuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210) drohen Bußgelder.

Was zu tun ist: Der Referenzwert der Immobilie sollte vor dem Kauf beim zuständigen Catastro abgefragt werden. Eine steuerliche Beratung sowohl in Deutschland als auch in Spanien ist dringend zu empfehlen.

5. Risiko: Probleme beim Neubaukauf vom Bauträger

Der Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie vom Bauträger (sog. „off plan“-Kauf) birgt besondere Risiken:

• Insolvenz des Bauträgers: Gerät der Bauträger während der Bauphase in Insolvenz, verlieren Käufer ohne ausreichende Absicherung ihre Vorauszahlungen.
• Verspätete Fertigstellung: Verzögerungen bei der Fertigstellung sind in Spanien häufig. Ohne vertragliche Regelung von Vertragsstrafen ist der Käufer schutzlos.
• Abweichungen vom Prospekt: Die fertiggestellte Immobilie weicht häufig von den ursprünglichen Plänen ab – in Größe, Ausstattung oder Lage.
• Fehlende Absicherung der Anzahlungen: Die Bankgarantiepflicht, die ursprünglich durch Gesetz 57/1968 eingeführt und durch Ley 20/2015 aktualisiert wurde, wird in der Praxis nicht immer eingehalten.

Was zu tun ist: Vor Unterzeichnung eines Bauträgervertrags müssen die Bonität des Bauträgers, die Baugenehmigung sowie das Vorliegen einer rechtsgültigen Bankgarantie oder Versicherung für alle Vorauszahlungen geprüft werden.

6. Risiko: Ferienvermietung ohne Lizenz

Wer seine spanische Immobilie als Ferienunterkunft vermieten möchte, braucht in nahezu allen Autonomen Gemeinschaften eine Ferienvermietungslizenz (Licencia de Alquiler Vacacional). Die Vergabe dieser Lizenzen ist in den letzten Jahren in touristischen Regionen erheblich eingeschränkt worden – auf den Balearen, in Barcelona und zunehmend auch in anderen Regionen werden neue Lizenzen kaum noch vergeben. Wer ohne Lizenz vermietet, riskiert empfindliche Bußgelder.

7. Risiko: Gemeinschaftsregeln und Vermietungsverbote

In vielen spanischen Eigentümergemeinschaften (Comunidades de Propietarios) gibt es Beschlüsse oder Satzungsregelungen, die die Ferienvermietung innerhalb der Anlage ganz oder teilweise untersagen. Gemäß Art. 17 Abs. 12 Ley de Propiedad Horizontal kann die Eigentümergemeinschaft mit einer Dreifünftelmehrheit beschließen, Ferienvermietungen zu verbieten oder einzuschränken.

Was zu tun ist: Die Satzung (Estatutos) und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten vor dem Kauf auf entsprechende Regelungen geprüft werden.

Typische Fallkonstellationen aus der Praxis

Fall 1: Finca in Andalusien mit illegalem Anbau
Ein deutsches Ehepaar kauft eine Finca in der Provinz Málaga. Das Haupthaus ist ordnungsgemäß genehmigt, ein nachträglicher Poolbereich und eine Terrasse wurden jedoch ohne Genehmigung errichtet. Die Käufer erhalten nach dem Kauf eine Aufforderung der Gemeinde, die illegalen Bauten zu beseitigen. Eine Legalisierung ist in diesem Fall nicht möglich, da das Grundstück teilweise im geschützten Landschaftsgebiet liegt. Die Abrisskosten tragen die Käufer.

Fall 2: Eigentumswohnung mit versteckten Gemeinschaftsschulden
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung in Valencia. Kurz nach dem Kauf erhält er eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft über 15.000 € für eine bereits beschlossene Dachsanierung. Da der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde, die Umlage aber noch nicht fällig war, wurde sie in der Schuldenfreiheitsbescheinigung nicht ausgewiesen. Ein erfahrener Anwalt hätte die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre geprüft und den Beschluss entdeckt.

Fall 3: Off-plan-Kauf mit Insolvenz des Bauträgers
Ein Käufer leistet 80.000 € Anzahlung auf eine noch zu errichtende Wohnung an der Costa Blanca. Der Bauträger wird insolvent, bevor die Wohnung fertiggestellt ist. Da der Käufer keine Bankgarantie erhalten hat und dies im Vertrag nicht ausreichend abgesichert war, verliert er seine Anzahlung. Die gerichtliche Durchsetzung gegen den insolventen Bauträger erweist sich als langwierig und kostspielig.

Praktische Tipps zum Schutz vor den häufigsten Risiken

1. Anwalt vor Vertragsschluss beauftragen: Ein auf spanisches Immobilienrecht spezialisierter Anwalt sollte bereits vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags eingeschaltet werden – nicht erst beim Notartermin.
2. Vollständige Due Diligence vor dem Arras-Vertrag: Nota Simple, Katasterauszug, Baugenehmigungen, IBI-Bescheide und Gemeinschaftsprotokolle müssen geprüft sein, bevor die Anzahlung fließt.
3. Referenzwert vorab prüfen: Den steuerlichen Referenzwert (Valor de Referencia) der Immobilie beim Catastro abfragen, um Steuernachforderungen zu antizipieren.
4. Ferienvermietungslizenz klären: Wenn Ferienvermietung geplant ist, vor dem Kauf die Lizenzierbarkeit des Objekts klären.
5. Bankgarantie beim Neubaukauf bestehen auf: Beim Off-plan-Kauf auf Vorlage einer rechtsgültigen Bankgarantie oder Versicherungspolice für alle Anzahlungen bestehen.
6. Schwarzgeldzahlungen ablehnen: Auf einer vollständigen Ausweisung des Kaufpreises im notariellen Vertrag bestehen – der kurzfristige Steuervorteil ist das Risiko nicht wert.
7. Sofortige Grundbucheintragung: Nach dem Notartermin umgehend die Eintragung der Escritura beim Registro de la Propiedad veranlassen.
8. Steuerberatung in beiden Ländern: Sowohl in Deutschland als auch in Spanien können Steuerpflichten entstehen, die frühzeitig bekannt sein sollten.

Checkliste: Rechtliche Risikoprüfung vor dem Immobilienkauf in Spanien

Baurechtliche Prüfung:

• Baugenehmigung (Licencia de Obras) für alle Gebäudeteile vorhanden?
• Fertigstellungsbescheinigung (Certificado de Final de Obra) vorhanden?
• Bebauungsplan (Plan General) konsultiert?
• Lage in Umweltschutz- oder Küstenzone geprüft?

Grundbuch- und Lastenprüfung:

• Aktuelle Nota Simple beim Registro de la Propiedad eingeholt?
• Eingetragene Hypotheken und Grundpfandrechte identifiziert?
• Löschung bestehender Lasten vor oder bei Beurkundung vereinbart?

Steuerliche Prüfung:

• Valor de Referencia beim Catastro abgefragt?
• IBI-Rückstände geprüft?
• Steuerliche Beratung in Deutschland und Spanien eingeholt?

Gemeinschaft und Vermietung:

• Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft eingeholt?
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf Sonderumlagen geprüft?
• Ferienvermietungslizenz vorhanden oder beantragbar?
• Satzung der Eigentümergemeinschaft auf Vermietungsverbote geprüft?

Beim Neubaukauf:

• Baugenehmigung des Bauträgers vorhanden?
• Bankgarantie oder Versicherung für Vorauszahlungen vorgelegt?
• Bonität des Bauträgers geprüft?
• Vertragsstrafen für Bauverzögerungen vereinbart?

Wer die Risiken kennt, kauft sicher

Der Immobilienkauf in Spanien ist kein unüberwindbares rechtliches Hindernis – aber er erfordert Vorbereitung, Sorgfalt und professionelle Begleitung. Die meisten der beschriebenen Risiken sind mit der richtigen Due Diligence und anwaltlicher Unterstützung vollständig vermeidbar.

Wenn Sie konkrete Fragen zu einem geplanten Immobilienkauf in Spanien haben oder eine rechtliche Prüfung Ihres Kaufobjekts wünschen, sprechen Sie uns gern an. Eine frühzeitige Beratung kostet einen Bruchteil dessen, was ein unerkanntes Risiko später verursachen kann.